סקירה משפטית

שינויים שאינם סבירים במקרקעין

פרויקט תמ"א 38 (חיזוק) יכול להתקיים ובלבד שמדובר בשינויים סבירים במקרקעין. לא פעם בתי המשפט פוסקים כי עבודות שונות דינן להתבטל לאור כך שאין מדובר על שינויים סבירים במקרקעין.

סעיף 3 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), משנת 2008, קובע כי: "ביצוע עבודה ברכוש המשותף, שמטרתה שינוי ברכוש המשותף שאינו הרחבת דירה או בניית דירה חדשה כאמור בסעיפים 4 או 5, טעון החלטה מראש של רוב בעלי הדירות בבית המשותף".

על מהות העבודה נשוא סעיף 3 ניתן ללמוד מדברי ההסבר לחוק הקובעים כי מדובר ב: "עבודה ברכוש המשותף שמטרתה שינוי של הרכוש המשותף, אשר אינו משנה את מעמדו של הרכוש המשותף" (למשל, סגירת קומת העמודים בכניסה לבית המשותף והפיכתה למבואה מקורה לבית)".

ברע"א 9645/16 עילית נ' משה (החלטה מיום 10.01.2017) קבע בית המשפט כי פעולות שונות אינן בגדר "שימוש סביר" ברכוש המשותף. באותו עניין דובר על עקירת מספר עצים, הריסת הגדר, שינוי מיקום פח האשפה, סלילת שביל גישה והקמת חניות.

גם בעש"א 7187-10-19 ילין נ' גורן קבע בית המשפט כי העבודות אותם מבקש לבצע היזם אינם מהווים שימוש סביר ברכוש המשותף אשר יש בהן בכדי לגרוע מזכויותיהם הקנייניות של בעלי הדירות בבית המשותף וברכוש המשותף.

בית המשפט העליון הדגיש ברע"א 1462/10 כי צמצום ההגנה על זכויותיו של בעל דירה ברכוש המשותף, מהווה חריג לכלל ולפיו פעולה המשנה את זכויות בעלי הדירות ברכוש המשותף באופן מהותי, דורשת את הסכמתם של כלל בעלי הדירות. כנגזרת מכך, נקבע שפעולות שאינן נמנות עם החריגים המצוינים בחוק, עודן כפופות לזכות הווטו של כל אחד מבעלי הדירות.

עורך דין תמ"א 38

למשרד עו"ד יוסף בן-דוד ניסיון רב בתחום המקרקעין לרבות בהליכים משפטיים בקשר עם תמ"א 38, תוך ייצוג דיירים ומתנגדים. משרדנו נמצא בקשר עם אדריכלים ושמאים מומחים בתחום על מנת לבחון כל פרויקט לעומקו.

** הסקירה המובאת לעיל אינה מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינה מתיימרת להקיף את מכלול הסוגיות המשפטיות והמנהלתיות בנושא, ובהתאם למצוין גם בתקנון המשרד.