עדכון משפטי - 21.4.2024

חשיבות בדיקת הזכויות בנכס טרם רכישתו

סכסוך משפטי שהגיע לפתחו של בית המשפט העליון מלמד על חשיבות ביצוע בדיקות מקדמיות טרם רכישת נכס [ע"א 729/23 מ.אדן לשיווק ומסחר בע"מ נ' אחים ג'רייס בינוי ונכסים בע"מ (החלטה מיום 21.4.2024)].

באותו המקרה, טענה המערערת כי לאחר רכישת הנכס גילתה להפתעתה כי גורמים שונים ("המשיבים") עושים שימוש בחלק מהמגרש הנרכש.

המערערת טענה כי בהתאם לסעיף 34א לחוק המכר, התשכ"ח-1968, הזכויות שרכשה המערערת במקרקעין נקיות מכל זכות של צד שלישי. זאת מאחר שרכישת הזכויות במגרש נעשתה במסגרת הליכי פירוק, באישור בית משפט, בתמורה ובתום לב.

על כן, טענה המערערת כי משהושלמה העסקה ונרשמו הזכויות ברשות מקרקעי ישראל, זכותה במלוא השטח המקורי של מגרש 101 – "צחה ונקייה".

המשיבים סירבו לדרישות המערערת להתפנות, ולטענתם הם רכשו את השטח שבמחלוקת לפי הסכם משנת 2013 ואף ביצעו שינויים הנדסיים, כך שכיום השטח שבמחלוקת מנותק מהמגרש אותו רכשה המערערת.

בסקירה להלן תובא תמצית ההחלטות המשפטיות, מבלי שיש בכך כדי להוות ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי, והכל כמצוין בתקנון המשרד. למשרדנו ניסיון רב בתחום המקרקעין, תוך ליווי קונים ומוכרים הן בעסקאות והן בהליכים משפטיים.

חשיבות בדיקת הזכויות בנכס טרם רכישתו – פסק דינו של בית המשפט המחוזי

ביהמ"ש המחוזי דחה את טענות המערערת כי קיימת לה זכות במלוא השטח המקורי של מגרש 101.  במסגרת פסק דינו קבע בית המשפט המחוזי, בין היתר, כי  המערערת לא עמדה בדרישת תום הלב המהווה תנאי לתחולתו של סעיף 34א לחוק המכר.

נקבע, כי מנהל המערערת, כלל לא ביקר במגרש 101 לפני חתימת החוזה עם הנאמן שניהל את הליכי הפירוק, וביקורו הראשון במקום התקיים רק לאחר כריתת החוזה עִמו.

נקבע כי עובדה זו הינה בעלת השלכה ישירה על שאלת תום הלב". בהקשר זה אף צוין כי: "אילו מנהלי המערערת היו בודקים את המגרש לפני כריתת החוזה עם הנאמן של חברת האומן היו מגלים ששטח המחלוקת מנותק מהמגרש ומוחזק באופן בלעדי על ידי המשיבים, ואין כל אפשרות מעשית שהמערערת תחזיק בו.

על כן, נקבע, מכיוון שמנהלי המערערת לא בדקו את מצב המגרש, המערערת אינה זכאית לטעון היום כי רכשה גם את שטח המחלוקת מהנאמן בתום לב. המערערת לא הסכימה עם ההחלטה וערערה לבית המשפט העליון.

חשיבות בדיקת הזכויות בנכס טרם רכישתו – פסק דינו של בית המשפט העליון

לאחר בחינת טענות הערעור, קבע בית המשפט העליון שאין מקום להתערבות בממצאים העובדתיים שנקבעו בפסק דינו של בית המשפט המחוזי.

בית המשפט העליון קבע שהחוזה שעליו חתמה המערערת ברור, ובגדרו נכתב במפורש: "הואיל והקונה ראה ובדק את הנכס וסביבתו […] בדק את מצבו הפיזי, המשפטי והתכנוני [..] והואיל והזכויות בממכר נמכרות במצבן As – Is".

בית המשפט העליון הוסיף כי "המערערת היא חברה מסחרית ממולחת; לא קוטלת קנים באגם". על כן, לנוכח "הכלל הבסיסי אשר קובע כי לשון החוזה היא כלי הקיבול של אומד דעת הצדדים, וכן בהתחשב בחזקה הפרשנית לפיה לשון ברורה משקפת את מה שהצדדים לחוזה התכוונו לקבוע בינם לבין עצמם – שופט אשר בא להכריע במחלוקת לגבי משמעותם של תנאיו של חוזה סגור לא יעסוק אלא בקביעתן של עובדות החוזה"

עוד הוסיף בית המשפט העליון כי המערערת נטלה סיכון בבחירתה לחתום על ההסכם בנוסחו, מבלי לטרוח ולבחון את מצב הזכויות בנכס ואת מצבו הפיזי. בנסיבות אלה, משהתממש הסיכון שנטלה, לא יהא זה ראוי או צודק לגלגל את הסיכון למשיבה.

חשיבות בדיקת הזכויות בנכס טרם רכישתו – נקודות מנחות

מקרה זה ממחיש את החשיבות בביצוע בדיקות מקיפות טרם רכישת נכס. במקרים רבים, רכישת נכס היא עסקה המשמעותית ביותר שעושה האדם במהלך חייו, ועל כן, מומלץ להיעזר באנשי מקצוע מתאימים לצורך בחינת העסקה מכל היבטיה.

יצוין כי מעבר לחובות הקיימות לרוכש נכס, ישנה החובה גם על מוכר הנכס לגלות את כל הידוע והנדרש בקשר לנכס, ועל כך כתבנו בסקירה נפרדת (קישור להלן).

תשומת הלב שביהמ"ש העליון חתם את פסק הדין הנ"ל וציין שהוא אינו קובע מסמרות לגבי דרכי פעולה אחרות בעקבות "התאונה המשפטית" שאירעה. במילים אחרות,  אומנם טענות המערערת לגבי היקף זכויותיה לא התקבלו, אך ייתכן ועומדת לה זכות לקבלת פיצוי כספי בנסיבות, ומבלי שבית המשפט הביע עמדה לגבי סיכויי תביעה שכזו.

חשיבות בדיקת הזכויות בנכס טרם רכישתו – משרד עו"ד יוסף בן-דוד

למשרד עו"ד יוסף בן-דוד ניסיון רב בתחום המקרקעין, תוך ליווי וייצוג לקוחות המשרד, הן קונים והן מוכרים, בעסקאות מכר ורכישת מקרקעין. המשרד אף מייצג את לקוחותיו בסכסוכים מגוונים בתחום המקרקעין לפני בתי המשפט השונים, ועובד בשיתוף פעולה עם שמאים, אדריכלים ומהנדסים.

** אין בסקירה לעיל כי להוות ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ובהתאם למצוין גם בתקנון המשרד.