חדשות המשרד - 10.8.2023

המפקח על המקרקעין קיבל בחלקה התנגדות לפרויקט תמ"א

לקוחות המשרד אשר הוגשה נגדם תביעה לאכיפת הסכם תמ"א 38/1 (חיזוק) הגישו באמצעות משרדנו כתב הגנה והתנגדות לפרויקט תמ"א.

במסגרת ההתנגדות נטען, בין היתר, אודות הצמדות לא תקינות של חלקים מהרכוש המשותף של הדיירים לדירות הגן שעתיד לבנות היזם, היעדר ערבויות מספקות ואי שוויון בתמורות.

במסגרת פסק הדין, התקבלה התנגדות הדיירים בחלקה, תוך מספר קביעות חשובות של המפקח על המקרקעין, עליהם יפורט להלן.

אין בסקירה להלן משום ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי, וכמפורט בתקנון האתר.

למשרד עו"ד יוסף בן-דוד ניסיון רב במקרקעין, לרבות ייצוג בסכסוכי מקרקעין והתחדשות עירונית.

תמ"א 38 והיעדר שוויון בתמורות

במהלך ההליך המשפטי התגלה למתנגדים, באמצעות משרדנו, שקיים חוסר שוויון בתמורות, הגנות ובטוחות חוזיות. כך, בשלב גילוי המסמכים (שלב חשוב בתיק משפטי), התגלה כי קיים הסכם נוסף בקשר לפרויקט התמ"א עם הבעלים של תתי חלקות 2 ו-8 בבית המשותף.

הסכם נוסף זה הוסתר בתחילת הדרך מצד התובעים (אשר ביקשו לאכוף את ההסכם על המתנגדים) ולא צורף לכתב התביעה. מעיון בהסכם שהוסתר התגלה שהוא מטיב עם בעלי תתי חלקות 2 ו-8, על פני ההסכם שצורף לכתב התביעה.

כך, בהסכם שהוסתר קיימות הוראות והתחייבויות חוזיות, אשר זכרן לא בא בהסכם שצורף על-ידי התובעים לכתב התביעה. בנסיבות אלה נטען כי התובעים בחרו בחוסר תום לב שלא לצרף לכתב התביעה את ההסכם שהוסתר ולא לציין את קיומו, וכי מדובר על אי שוויון בתמורות בין דיירי הבניין.

בחקירה הנגדית שבוצעה מטעם משרדנו, באמצעות עו"ד יוסף בן-דוד, היזם אישר בחקירתו שהוא לא יודע אם ההסכם שהוסתר הועבר לידיעת בעלי הדירות וציין שאינו מוכן לתת את ההגנות שניתנו לבעלי הדירות בהסכם שהוסתר לכלל בעלי הדירות בפרויקט.

לאור כך, נטען כי מצב דברים (חמור) זה מלמד על היעדר שוויון בין דיירי הבניין, וקיומן של תניות חוזיות משופרות לטובת חלקי בעלי הדירות, ומעלה חשש ממשי כי הבטחות נוספות ו/או תמורות נוספות ניתנו (או עתידות להינתן) לדיירים נוספים בבניין, ומבלי לתת על כך גילוי מלא.

לאור טענות משרדנו, פסק כב' המפקח וקבע בפסק דינו כי יש להחיל חלק מסעיפי ההסכם הנוסף שהוסתר גם על בעלי הדירות שכן יש בהם צד מיטיב. החלטה זו מלמדת על חשיבות השוויון בתמורות, לא רק במטרים רבועים (כתוספת לכל בעלי הדירות), אלא גם בהגנות ובטוחות חוזיות.

חוק החיזוק ואפשרות גריעת חלקים מהרכוש המשותף של הדיירים

בהתנגדות הדיירים, אשר הוגשה באמצעות משרדנו, נטען כי אין להתיר גריעה של חלקים מהרכוש המשותף השייך לדיירי הבניין לטובת גינות לדירות היזם.

כב' המפקח על המקרקעין קיבל את טענות הדיירים, בחלקן, וקבע כי מצד אחד "אמנם אכן, מלשון סעיף 5(א) לחוק החיזוק יש קושי להלום גריעה מהרכוש המשותף לצורך הצמדת גינות לדירות הגן".

עם זאת, ומצד שני נקבע: "ברשימה ארוכה של פסקי דין הכירו מפקחים על רישום מקרקעין בכך שניתן להצמיד חלקים מהרכוש המשותף לצורך גינות המצויות לצד דירות גן בהתאם לגודל ההצמדות של יתר בעלי הדירות, …".

הרציונל, כפי שבא לידי ביטוי בפסק הדין, הוא שבעלי דירות במסגרת פרויקט התחדשות עירונית נהנים מתוספות שונות על חשבון הרכוש המשותף, בדרך כלל על דרך הוספת מרפסות והרחבת הדירה, שדירות הגן אינן יכולות להנות מהן.

לשיטת המפקח על המקרקעין בעיר חולון (הדן בהתנגדות לקוחות המשרד): "אין להחיל דין אחר על דירות חדשות שיתווספו במסגרת הפרויקט, שכן בסופו של יום הצמדת הגינות מהווה התאמה להצמדת החלקים הנוספים מהרכוש המשותף לדירות הקיימות".

עם זאת, כב' המפקח קיבל את התנגדות לקוחות המשרד, בחלקה, ופסק כי הגינות אשר יוצמדו לדירות הגן לא יעלו על 12 מ"ר. היקף מ"ר זה נקבע בהתאם להיקף המ"ר של מרפסות הדיירים הקיימים, בהתאם לתמורות הסכם התמ"א.

הצמדת גינות לדירות החדשות – נימוקי המפקח על המקרקעין וקבלת התנגדות הדיירים

במסגרת ההליך המשפטי והתנגדות הדיירים, בחן כב' המפקח את תוכנית קומת הקרקע (דירות הגן) לפי ההיתר כפי שפורסמה באתר עיריית תל אביב. נקבע כי לפי התוכנית, אמורות להיות מוצמדות גינות בגודל משמעותי, וכי בתוכנית מצוין "שטח מרוצף" שהוא חצר פרטית ועוד גינה.

לאור התנגדות הדיירים, שהוגשה באמצעות משרדנו, פסק כב' המפקח כי לא ניתן יהיה לרשום לדירות הגן הצמדות של גינות מעבר ל-12 מ"ר המהווים את השיעור הממוצע של התוספות ליתר הדירות באמצעות הוספת מרפסות.

עוד פסק כב' המפקח, כי מאחר שלדירות הגן בחלק הדרומי מוצמדות הן גינות והן שטח מרוצף פתוח שאינו חלק אינטגרלי מהדירה, המשמעות של הוספות שטחים אלו יחד מעבר לשטח הדירה בשטח העולה על 12 מ"ר היא "כפל פיצויים" על שטח המרפסות של יתר הדירות.

משכך, נקבע כי במועד רישום הזכויות סך התוספות על חשבון הרכוש המשותף לצורך גינות, לרבות השטח המרוצף, לא יעלה על 12 מ"ר.

עוד נקבע כי השטח שיוצמד לדירות הגן יגודר באופן כזה אשר יהיה חיץ ברור בין השטח המוצמד ליתר הרכוש המשותף בו כלל בעלי הדירות יוכלו לעשות שימוש. החיץ ייעשה באמצעות גדר שגובהה לפחות 1.2 מטר.

עו"ד התחדשות עירונית

למשרד עו"ד יוסף בן-דוד ניסיון רב בהליכי התחדשות עירונית. עו"ד בן-דוד מייצג את לקוחותיו בתביעות משפטיות בתחום ההתחדשות העירונית הן לפני בתי המשפט השונים, והן לפני המפקחים על המקרקעין.

למשרד עו"ד בן-דוד הצלחות בתחום ההתחדשות העירונית, תוך שיתוף פעולה עם שמאים ואדריכלים מובילים, במטרה לבחון ולבדוק כל פרויקט לעומקו.

** הסקירה בדף זה אינה מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואין בה להקיף את מכלול הסוגיות המשפטיות ו/או המנהלתיות בנושא. ראו/י גם תקנון המשרד.