סקירה משפטית

תמ"א 38

מרבית אוכלוסיית העולם מתגוררת בערים. תופעה זו הולכת ומתגברת ומביאה עימה לעיסוק בינלאומי בשאלת ההתחדשות העירונית. במדינת ישראל, החל משנות התשעים של המאה העשרים, עוסקים בתחום זה והוא מהווה מטרה מרכזית מוסכמת בעולם התכנון.

בבסיס הרעיון עומד הרצון לדאוג לדורות הבאים, במטרה לנצל את הקרקע בצורה יעילה, כמו גם תכנון תוך שמירה על שטחים ירוקים.

בנוסף, תוספות בניה עתידות להביא להתחדשות דירות ומשרדים, ולמנוע משכונות להתרוקן או להתדרדר מבחינה חברתית. מדיניות ההתחדשות העירונית באה לידי ביטוי בתוכניות שונות ברמה הארצית, וביניהן, בין היתר, תמ"א 38 – תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה.

הסקירה המובאת להלן אינה מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינה מתיימרת להקיף את מכלול הסוגיות המשפטיות והמנהלתיות בנושא, ובהתאם למצוין גם בתקנון המשרד.

תמא 38 – התחדשות עירונית

תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית שמטרתה חיזוק בנינים ישנים מפני רעידות אדמה. התוכנית אושרה בהחלטת ממשלה ביום 14.4.2005. לצד מטרה זו קיימת מטרה נוספות שהיא תוספת בניה לאזורים מבונים לאור המחסור בקרקע.

תמ"א 38 כוללת הוראות מפורטות ומכוחה ניתן להוציא היתרי בנייה ישירות, ללא צורך בתכנית מתאר מקומית. תמ"א 38 מעניקה תמריצים לבעלי הדירות וליזמים להביא לחיזוק המבנה, בדמות זכויות בנייה נוספות, וכן פטורים והקלות במיסים.

פרויקט פינוי-בינוי הוא פרויקט שמטרתו להקים מבנים חדשים תחת מבנים קיימים, תוך הגדלת זכויות הבנייה באופן משמעותי. על מנת לקדם את מגמת ההתחדשות העירונית הקימה הממשלה, בשנת 1996, ועדת היגוי לשיקום פיזי של מרכזי ערים בישראל, שדנה, בין היתר במימוש פרויקטים של פינוי בינוי.

תמ"א 38 אל מול זכות הקניין

התחדשות עירונית, ככלל, צפויה להוות פגיעה בזכויות קניין, הן של מתנגדים לבניה והתחדשות (שכן הבניה עתידה לפגוע בקניינם), והן של בעלי הדירות המעוניינים בבניה נוספת (ככל ולא יוכלו לנצל את הזכויות המוקנות להם).

פסיקת בתי המשפט הכירה במעמדן המיוחד של זכויות הקניין. הכרה זאת קיבלה חיזוק בחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, אשר קובע בסעיף 3 כי: "אין פוגעים בקניינו של אדם". עם זאת, נקבע כי זכות הקניין אינה עומדת לבדה, ומולה עומדים אינטרסים אחרים נוספים, כגון: חיזוק הבית המשותף מפני רעידות אדמה, צדק חברתי וסביבתי וכיו"ב.

הרוב הדרוש לביצוע פעולה ברכוש המשותף

חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים בפני רעידות אדמה) תשס"ח-2008 ("חוק החיזוק"), קובע הוראות מקלות לעניין הרוב הדרוש בבית משותף לצורך קבלת החלטה על ביצוע עבודות חיזוק ברכוש משותף או ביצוע שינויים ברכוש המשותף.

סעיף 3 לחוק החיזוק קובע כי ביצוע עבודה ברכוש המשותף, שמטרתה שינוי ברכוש המשותף שאינו הרחבת דירה או בניית דירה חדשה כאמור בסעיפים 4 או 5, טעון החלטה מראש של רוב בעלי הדירות בבית המשותף (מעל 50% מבעלי הדירות).

סעיף 4 לחוק החיזוק קובע כי לצורך הרחבת יחידות דיור קיימות במבנה די ברוב של 60% מבעלי הדירות;

סעיף 5(א) לחוק החיזוק קובע כי ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה בניית דירה חדשה אחת או יותר, לרבות הוצאת חלקים מהרכוש המשותף לשם התקנת מקומות חניה והצמדתם לדירה או לדירות כאמור, טעון החלטה מראש של כל בעלי הדירות.

עם זאת, סעיף 5(א) הנ"ל לחוק ממשיך וקובע כי רשאי המפקח על המקרקעין, לאשר את ביצוע העבודה, על פי תביעה של בעלי הדירות שבמועד הגשת התביעה היו בבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף ושני שלישים מהרכוש המשותף היו צמודים לדירותיהם, ובלבד שנתן לכל בעל דירה בבית המשותף הזדמנות לטעון את טענותיו.

התנגדות לתמ"א 38

מחד, פרויקט תמ"א 38 אמור להטיב עם הדיירים וזאת לנוכח השבחת הבית המשותף ועליה בשווי הדירות הקיימות בו. עם זאת, ישנם מקרים בהם דיירים שונים עתידים להיפגע מביצועה של תוכנית תמ"א, מבחינה תכנונית או קניינית, או מפאת גילם או מצב בריאותם. במקרים אלה מומלץ להתייעץ עם עו"ד תמ"א 38.

פגיעה בבעל דירה מבוגר: סעיף 5(ב1) לחוק החיזוק קובע כי לא יאשר המפקח על המקרקעין את ביצוע העבודות כאמור בסעיף קטן (א), אם אחד מבעלי הדירות הוא קשיש או אדם המרותק לביתו באופן קבוע, אלא אם כן הוצעו לבעל הדירה שמתקיים בו האמור מגורים חלופיים לתקופת ביצוע העבודות.

פגיעה תכנונית: ככל וקיימת פגיעה תכנונית, רשאי המתנגד להגיש התנגדותו לתוכנית ולביצוע העבודות לוועדה המקומית לתכנון ובניה, תוך העלאת טענות תכנוניות מקצועיות (אדריכליות, הנדסיות וכיו"ב).

עילות ההתנגדות צריכות להיות מבוססות על התוכנית הרלוונטית (אשר הוגשה לוועדה המקומית). על החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובניה ניתן להגיש ערר לוועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה.

פגיעה קניינית: מעבר להעלאת טענות תכנוניות, ייתכן והתוכנית אותה מבוקש לאשר פוגעת במתנגד גם מבחינה קניינית. טענות קנייניות אינן בסמכות הוועדה המקומית אלא בסמכות בית המשפט המוסמך או המפקח/ת על הבתים המשותפים. סעיף 6 לחוק החיזוק מאפשר למתנגד גם הגשת תביעה למפקח על המקרקעין ככל וקיימת פגיעה מהותית בזכויותיו.

התנגדות לתמ"א 38 – שינויים שאינם סבירים במקרקעין

ישנם מקרים בהם עבודות התמ"א המבוקשות כוללת שינויים שאינם סבירים במקרקעין או ברכוש המשותף. במקרים מעין אלו מומלץ להתייעץ עם עו"ד תמ"א 38.

כך, למשל, בתיק שיוצג על ידי משרדנו נטען כי הריסת הגדר בין הבתים המשותפים ויצירת שביל תמרון לרכבים, הקמת מתקני מכפילי חניה רבים אל מול חזית המתנגד, לקיחת הקומה המפולשת לצורך בניית דירת גן, כל אלו יש בהם כדי לפגוע פגיעה אנושה במתנגד ובדירתו. בית המשפט קיבל חלק מטענות המתנגד והורה על ביצוע שינויים בעבודות.

בעש"א 7187-10-19 ילין נ' גורן (החלטה מיום 27.4.2020) קבע בית המשפט המחוזי בתל אביב כי העבודות אותם מבקש לבצע היזם אינם מהווים שימוש סביר ברכוש המשותף אשר יש בהן בכדי לגרוע מזכויותיהם הקנייניות של בעלי הדירות בבית המשותף וברכוש המשותף.

גם ברע"א 9645/16 עילית נ' משה (החלטה מיום 10.01.2017) נקבע על-ידי בית המשפט העליון כי פעולות שונות אינן בגדר "שימוש סביר" ברכוש המשותף (באותו עניין דובר על עקירת מספר עצים, הריסת הגדר, שינוי מיקום פח האשפה, סלילת שביל גישה והקמת חניות).

* עו"ד תמ"א 38: למשרד עו"ד יוסף בן-דוד ניסיון רב בתחום המקרקעין ותמ"א 38. המשרד מייצג ומלווה את לקוחותיו לפני ועדות התכנון, המפקח/ת על המקרקעין ובתי המשפט לעניינים מינהליים.

** הסקירה המובאת לעיל אינה מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינה מתיימרת להקיף את מכלול הסוגיות המשפטיות והמנהלתיות בנושא, ובהתאם למצוין גם בתקנון המשרד.