סקירה משפטית

עורך דין קניית דירה

רכישת דירת מגורים היא פעולה כלכלית משמעותית אשר ראוי ליתן עליה את הדעת בצורה מקיפה. במקרים רבים, מדובר בעסקה הגדולה ביותר שעושה אדם במהלך חייו, ולכן מומלץ לבצע את תהליך הרכישה לאחר קבלת ייעוץ וליווי משפטי.

עורך דין קניית דירה. למשרד עו"ד יוסף בן-דוד ניסיון רב בעסקאות מקרקעין, לרבות עסקאות לרכישת דירת מגורים. המשרד מייצג ומלווה את לקוחותיו בעסקאות מקרקעין בכל רחבי הארץ, תוך מתן ייעוץ וליווי משפטי מתאים.

מדריך זה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי, והוא נכתב על מנת להנגיש בפניכם מידע אודות תהליך רכישת דירת מגורים והנושאים אשר ראוי ליתן עליהם את הדעת.

רכישת דירת מגורים – בדיקה של הדירה וסביבתה

בטרם קבלת החלטה סופית בעניין רכישת דירת מגורים, מומלץ לבצע מספר ביקורים בדירה (ולא להסתפק בביקור אחד בלבד). במהלך הביקורים בדירה יש לבחון, בין היתר, את טיב הדירה, מצבה הפיזי וסביבתה. את הביקורים השונים בדירה מומלץ לקיים בימים שונים (באמצע השבוע ובסוף השבוע) ובשעות שונות (הן בשעות הבוקר והן בשעות הערב).

ישנם מקרים בהם הזריזות לבצע את תהליך הרכישה באופן נחפז, ללא בדיקות מקדימות מספקות, מובילה לאכזבה רבה. כך לדוגמה, במקרה אחד התברר לרוכשים, בדיעבד, לאחר רכישת הדירה, כי בצמוד לבניין המגורים שוכן גן ילדים. במקרים אחרים, התגלה בדיעבד, כי קיימת אנטנה סלולרית הממוקמת על גג הבניין.

על כן, מומלץ לבצע את תהליך הרכישה בצורה מושכלת, תוך קיום בדיקות מקדימות והיעזרות באנשי מקצוע מתאימים, על מנת להימנע מעוגמת נפש עתידית.

במהלך הביקור בדירה מומלץ לבחון כל פרט ופרט, תוך שאילת שאלות מתאימות את המוכרים. בנוסף, יש לבדוק את תקינות מכלול מערכות הדירה, כגון: מערכות החשמל; מערכות מיזוג האוויר; ברזים; חלונות; תריסים; ארונות המטבח; סדקים בקירות; סימני רטיבות וכיו"ב.

מומלץ לבחון גם את כיווני האוויר של הדירה ואת קיומם/העדרם של חלונות בדירה, אשר משפיעים (גם) על מחיר הדירה.

רכישת דירת מגורים – בדיקת זהות החברה הקבלנית

בדירות חדשות יחסית, מומלץ לברר את זהות החברה הקבלנית אשר בנתה את הבניין. לחברות בניה שונות – מוניטין שונה בשוק הבניה ואיכות בניה שונה.

בנוסף, זהות החברה הקבלנית תאפשר לכם לדלות מידע אודות קיומן של תביעות תלויות ועומדות כנגד החברה הקבלנית בגין ליקויי בניה.

רכישת דירת מגורים – בדיקות נוספות

פניה אל דיירים המתגוררים בבניין: מומלץ לשאול דיירים אחרים הגרים בבניין על איכות החיים בבניין; רמת התחזוקה של הבניין; טיב השכנים; קיומן של דירות מושכרות; מפגעי תברואה וכיו"ב.

ברי כי לקיומן של דירות מושכרות רבות בבניין עשויה להיות השפעה על איכות החיים בבניין, רמת הרעש, תחזוקת הבניין ושמירת הניקיון; מידת שיתוף הפעולה של בעלי דירות לגבי בעיות עתידיות בבניין; שיפוץ הבניין וכיו"ב.

שימושים אפשריים ברכוש המשותף: מומלץ לבחון ולבדוק את השימושים הקיימים או האפשריים ביחס לרכוש המשותף בבניין, דוגמת מחסני הבניין, חניה משותפת לדיירי הבניין או השכונה, מתקנים משותפים וכיו"ב.

מיקום גיאוגרפי: במהלך רכישת דירת מגורים, ישנה חשיבות למיקום הגיאוגרפי של הדירה. משכך, מומלץ לבדוק את השכונה, ובכלל כך: מרחק דירת המגורים מאזורי תעשייה או מפעלים; קיומם של שירותים קהילתיים בשכונה (בנקים, קופות חולים, בתי ספר וגני ילדים, בתי כנסת, מרכזי מסחר ועוד); שבילי גישה לשכונה וכבישים סמוכים.

שטח הדירה: לאור שיטות מדידה שונות, ייתכנו פערים בין שטח הדירה כפי שהוא מופיע בנסח הטאבו לבין שטח הדירה כפי שהוא מופיע בחשבון הארנונה. מומלץ לבדוק את שניהם ולהצליב נתונים.

מחיר הדירה: מעבר ליכולת להיעזר בשמאי מקרקעין אשר יעריך את שווי הדירה, ניתן לבצע בדיקות באתר רשות המסים ולעיין במאגר מידע פומבי הכולל נתונים היסטוריים לגבי עסקאות דומות (לפי מספרי גוש חלקה, תאריכים, וכיו"ב).

בנוסף, קיימים אתרי אינטרנט נוספים אשר אוספים מידע ציבורי על עסקאות דומות שבוצעו בכתובת בה אתם מבקשים לרכוש את דירת המגורים שלכם, דוגמת אתר יד 2.

רכישת דירת מגורים – נסח טאבו

נסח טאבו הוא מסמך חשוב העומד בבסיס עסקת קניית דירת מגורים ומהווה את "תעודת הזהות" של הדירה

במידה והדירה מוצאת חן בעיניכם, מומלץ לשאול את המוכר האם יש בידיו נסח טאבו. לחילופין, וככל ואין למוכר את נסח הטאבו של הדירה – יש לבקש ממנו את מספרי הגוש והחלקה של הדירה. ככל ואין למוכר גם מידע זה – ניתן לנסות לאתר בעצמכם את מספרי הגוש והחלקה לפי כתובת הדירה.

ניתן להוציא נסח טאבו עדכני בהליך פשוט הלוקח דקות ספורות, דרך אתר משרד המשפטים. הוצאת נסח הטאבו כרוכה בתשלום אגרה בסך 15 ש"ח (נכון לשנת 2019). התשלום מתבצע באמצעות כרטיס אשראי.

עיון בנסח הטאבו עשוי לענות על השאלות הבאות: האם הדירה רשומה בטאבו; מיהם הבעלים הרשומים של הדירה; האם על הדירה רשומים שעבודים (כגון שעבוד לבנק בגין הלוואה מובטחת במשכנתא); האם ישנן בעיות אחרות, כגון: קיומן של הערות אזהרה לטובת צדדים שלישיים; עיקולים; צווים שיפוטיים או מנהליים; הגבלות אחרות, וכיו"ב.

בשלב זה, מומלץ לעמוד בקשר עם עורך הדין מטעמכם, אשר יעיין בנסח הטאבו וייתן את חוות דעתו המקצועית לגבי מצבה המשפטי של הדירה.

רכישת דירת מגורים – בדק בית

טרם רכישת דירת מגורים, אשר כאמור מהווה עסקה משמעותית בחייו של כל אדם, מומלץ להיוועץ עם אנשי מקצוע רלוונטיים. כיום, קיימות בשוק חברות הנדסה רבות המעניקות שירותי "בדק בית" וביקורת מבנים, ומעניקות חוות דעת מקצועית אודות דירת המגורים וסביבתה.

במסגרת בדק הבית ניתן לקבל בטרם קניית הדירה נתונים ומידע על איכות הבניה של הדירה ומצבה הפיזי, מתקניה ומערכותיה, איתור ליקויי בניה בדירה, ליקויים תכנוניים והנדסיים, בדיקת מצב בניין המגורים, טיב השכונה, קיומם של גני ילדים ובתי ספר בסביבת הדירה, מטרדים וכיו"ב.

רכישת דירת מגורים – בדיקה של שמאי מקרקעין

שמאי מקרקעין מוסמך יוכל להעריך עבורכם באופן מקצועי את השווי הריאלי של הדירה, על מנת לסייע בקבלת החלטה מושכלת לגבי הכדאיות הכלכלית של קניית הדירה. בנוסף, שמאי מקרקעין יוכל לבצע בדיקות חיוניות נוספות הדרושות בעסקאות של רכישת דירת גג, רכישת דירת גן, רכישת בית פרטי צמוד קרקע, רכישת מגרש, וכדו'.

שמאי מקרקעין יכול לבצע גם בדיקות מקצועיות נוספות לגבי היבטים נלווים שונים בקשר לדירה, כגון: בדיקת תוכניות ותשריטים של הבניין ודירת המגורים; אפשרויות ניצול זכויות בניה קיימות; תוכניות בניין עיר (תב"ע) החלות על המקרקעין וסביבתם; אפשרויות חוקיות לשימוש בנכס (מגורים, משרדים, חלוקת הנכס ליחידות דיור), קיומן של הפקעות, ועוד.

חריגות בניה: חריגות בניה מהוות עבירה פלילית ויש להן השפעה ישירה על הנכס, לרבות, השפעה על שווי הנכס; אפשרויות השימוש בנכס; סיכויי קבלת הלוואה מובטחת במשכנתא מהבנק לצורך רכישת הנכס; וכן קנסות, צווי הריסה, חיובי ארנונה והיטל השבחה מצד הרשות המקומית.

קיימים מקרים רבים בהם לאחר בדיקה מקצועית של שמאי מוסמך, מתגלים פרטי מידע חשובים אודות הדירה (אשר לעיתים יש בהם כדי להכריע את שאלת רכישת הדירה הנבדקת).

כך, למשל, לאחר בדיקה של שמאי מוסמך התגלתה חריגת בניה במרתף או כי הדירה נרשמה בטעות כדירה אך מהווה מחסן או משרד.

באמצעות בדיקה של שמאי מקרקעין מוסמך (ולעתים, בשילוב מודד מוסמך) ניתן לגלות האם יש היתר בנייה לנכס והאם מצבו הפיסי של הנכס אכן תואם את היתר הבנייה.

רכישת דירת מגורים – ענייני משכנתא

אם אתם מתכננים ליטול הלוואה מובטחת במשכנתא לצורך מימון רכישת הדירה, מומלץ לבצע בדיקות מקדימות מתאימות אל מול הבנק המלווה ולקבל ממנו, מראש, אישור עקרוני בדבר קבלת הלוואה מובטחת במשכנתא.

אישור עקרוני זה יש לקבל בטרם חתימה על הסכם לרכישת הדירה, על מנת לוודא כי הבנק מאשר לכם את הסכום אותו אתם מבקשים לצורך רכישת דירת המגורים (ועל מנת שלא תיכנסו להסכם אל מול המוכרים כאשר אינכם יודעים אם תוכלו לעמוד בתשלומים המוסכמים).

משמעות האישור העקרוני הינה, כי הבנק למשכנתאות, בהתאם לנתונים הבסיסיים אותם מסרתם לו, ובכפוף לנכונותם ואימותם, לרבות המצאת מסמכים רלבנטיים ודרישות נוספות לפי נהלי הבנק, אותן תמלאו בהמשך, מאשר לכם שהוא מסכים, עקרונית, להעניק לכם הלוואת מובטחת במשכנתא לצורך מימון רכישת הדירה.

לידיעתכם, חוזי רכישת דירה כוללים, בדרך כלל, סעיף לפיו אי-קבלת הלוואה מובטחת במשכנתא ו/או עיכוב בקבלתה על-ידי הקונים, מכל סיבה שהיא, לא תהווה עילה מוצדקת מצד הקונים לביטול החוזה.

לפיכך, מקום בו חתמתם על חוזה לרכישת דירה ולא אושרה לכם הלוואה מהבנק, אתם נוטלים סיכון גבוה ועלולים להיקלע למצב בו תפרו את ההסכם עליו חתמתם (ותעמידו את עצמכם במצב בו אתם עלולים להימצא חייבים בתשלום פיצויים למוכרים).

במקביל, מומלץ לבחון את עניין המשכנתא גם מצד המוכרים. כלומר, יש לבדוק מול המוכרים האם על הדירה רובצת משכנתא מצד בנק המוכרים (ובעבור הלוואה אותה נטלו המוכרים מהבנק). ניתן לדלות מידע זה גם מעיון בנסח הטאבו (כמפורט לעיל).

בנוסף, יש לבחון מול המוכרים מהי יתרת סילוק ההלוואה אותה לקחו. לעניין זה חשיבות שכן, יהיה עליכם לדעת, בין היתר, כיצד מתכוונים המוכרים לסלק את ההלוואה (ובכלל כך להסיר את השעבוד מהדירה אותה אתם מתכוונים לרכוש). לעניין זה עשויה להיות רלוונטיות גם ללוח התשלומים עליו תסכימו עם המוכרים.

רכישת דירת מגורים – תשריט הדירה ומסמכי הבית המשותף

טרם קניית הדירה מומלץ לעיין בתשריט הנכס המצוי בלשכת רישום המקרקעין (לרבות תשריט של חניות, מחסנים, וכיו"ב). התשריט הוא למעשה התוכנית המחייבת לגבי הדירה מבחינת שטח הדירה, גבולות הדירה, החלוקה הפנימית בדירה, תוספות מיוחדות וכיו"ב.

בבית פרטי, תוכלו לראות בתשריט הנכס את השטח הבנוי, שטחי שירות, שטח חצר (גינה), מחסן, פרגולה, פתחים ודרכי גישה, וכדומה. באמצעות התשריט גם ניתן לוודא, כי שטח הדירה אותה אתם רואים שוקלים לרכוש תואם מבחינה קניינית את זכויות המוכרים בטאבו.

בדירה בבית משותף, תשריט הדירה יאפשר לכם לזהות באופן פיזי את מיקום הדירה בבניין; את מיקום הדירה בקומה; את שאלת התאמת הדירה למספרי הגוש והחלקה המצוינים בנסח הטאבו; הרכוש הצמוד לדירה, כגון: חניות, מחסן וכיו"ב.

בנוסף, באמצעות תשריט הדירה תוכלו לבחון האם בוצעו שינויים או תוספות בדירה שלא כדין (למשל: חריגות בניה).
יצוין כי מומלץ לבצע בדיקות אלה באמצעות שמאי מוסמך, אשר לו הידע המקצועי בתחום.

רכישת דירת מגורים – תיק הרשות המקומית

במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית שבתחום שיפוטה נמצאת הדירה ניתן לעיין במידע חשוב אודות הבית המשותף והדירה, דוגמת קיומו של טופס 4 (טופס אכלוס); היתר בניה; זכויות בניה וכיו"ב.

בתכנית בניין העיר (תב"ע) ניתן לבדוק מהם השימושים או הייעודים המותרים במקרקעין, לרבות מידע אודות קרקעות סמוכות, על מנת שלא תופתעו אם בעתיד יוקמו בסמוך לדירה אותה רכשתם מבני מסחר, מבני ציבור, תחנת דלק, כבישים, פארק וכיו"ב (אשר ככל הנראה גם ישפיעו על ערך הדירה).

בתיק הבית המשותף ניתן למצוא התכתבויות שונות (ככל וישנן) לגבי הדירה והבניין, בנוסף, ניתן לברר מול פקידי העירייה האם ידוע להם על חריגות בניה, צווי הריסה, וכיו"ב בדירה או בבניין.

ברשות המקומית ניתן גם לבדוק אודות קיום חוב בגין היטל השבחה. יצוין כי לרוב חל החיוב בהיטל השבחה על המוכר (במסגרת הוראות הסכמי מכר), אולם מומלץ שגם הקונה יהא ער לשאלת החיוב בהיטל השבחה (ועל מנת, בין היתר, לעגן בחוזה המכר את תשלום זה על-ידי המוכר).

רכישת דירת מגורים – מס רכישה

בהתאם לסעיף 9(א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, כל הרוכש זכות במקרקעין מחויב בתשלום מס רכישה. מס רכישה הוא למעשה מס אותו משלם רוכש הזכות למדינה עבור ביצוע העסקה. מס הרכישה מחושב לפי שווי העסקה, ושיעוריו מתעדכנים אחת לשנה .

קיימים שיעורי מס שונים לגבי: דירת מגורים המוגדרת כדירה יחידה; דירות נוספות מעבר לדירה המוגדרת כדירה יחידה; זכויות במקרקעין שאינם מיועדים למגורים (מסחר, חקלאות וכד') וכיו"ב.

תקנות מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) (מס רכישה) קובעות פטורים והקלות בתשלום מס הרכישה. כך, למשל, ככל ומדובר על קניית דירה מגורים יחידה (מקום אין בבעלותכם דירות נוספות) – על חלק השווי שעד 1,696,750 ש"ח לא ישולם מס רכישה (נכון לשנת 2019).

דירה יחידה מוגדרת כדירת מגורים שהיא דירתו היחידה של תושב ישראל (כולל מי שבתוך שנתיים מרכישת הדירה הפך לתושב ישראל או לתושב חוזר.( יצוין כי רוכש הדירה, בן/בת הזוג שגר/ה עמו וילדיו (שאינם נשואים) עד גיל 18, נחשבים לעניין זה כרוכש יחיד.

דירה תיחשב כדירה יחידה גם אם יש לרוכש, בנוסף עליה, דירת מגורים שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני ה- 1.1.1997, או דירת מגורים שחלקו של הרוכש בה אינו עולה על שליש ואם הדירה התקבלה בירושה – חלקו בה אינו עולה על חצי.

בדיקת קיומו של תקציב מתאים לביצוע העסקה

בנוסף למחיר הדירה, חשוב מאוד לבדוק, מראש, שאלת חבויות ו/או הוצאות כספיות נלוות לעסקה, על מנת להיערך מראש לביצוע העסקה באופן חלק ובהתאם לתקציב העומד לרשותכם.

במסגרת הכנה לקראת העסקה עליכם לקחת בחשבון, בין היתר, את ההוצאות הכספיות הבאות אשר נלוות (ונוספות) למחיר דירת המגורים, ובכלל כך: תשלום מס רכישה; שכר טרחת עו"ד; אגרות רישום בטאבו; דמי עמלת תיווך (ככל יש); עלות שמאי מקרקעין (במידת הצורך); עלות מודד מוסמך (במידת הצורך); עלות בדיקת מהנדס – בדק בית (במידה הצורך); עלויות העמדת הלוואה מובטחת במשכנתא; עלות הובלת תכולת הדירה; תיקונים ו/או שיפוצים בדירה, וכיו"ב.

זיכרון דברים (שורה תחתונה – מומלץ שלא לעשות)

קיימים מקרים בהם אתם מגיעים לראות את הדירה, מתפעלים, והמוכרים מציעים לכם להעלות את עיקרי ההסכמות על הכתב. יצוין כי למסמך זה, אשר נקרא בשפה המשפטית "זיכרון דברים", עלול להיות תוקף משפטי מחייב.

זיכרון דברים נחשב בעבר כדרך מקובלת לסגירת תנאי עסקת רכישת דירה. בדרך כלל, כחלק מזיכרון הדברים, מציינים הצדדים (המוכרים והקונים) את התנאים העיקריים של העסקה, כגון: זהות הצדדים, תיאור הנכס, סך התמורה המוסכמת, מועדי התשלום ומועד מסירת החזקה.

עם זאת, לעתים, אף אם יהא חסר בזיכרון דברים פרט מסוים, במקרה שתוגש ע"י מי מהצדדים תביעה לאכיפתו, בית המשפט מוסמך להשלימו לפי נסיבות העניין ו/או המקובל ו/או הדין הקיים בנושא ספציפי (למשל: לעניין חבויות מס).

יודגש כי חתימה על זיכרון דברים אינה מהווה שלב הכרחי בתהליך. להיפך(!) מומלץ שלא לחתום על זיכרון דברים אלא רק על חוזה מכר סופי ומקיף אשר נערך או נבדק על ידי עורך דין קניית דירה מטעמכם.

כאמור, זיכרון דברים הוא מסמך משפטי אשר עלול להיות לו תוקף משפטי מחייב, ולכן אי בהירות או מחלוקות באשר למסמך זה עלולה להביא את הצדדים לכדי סכסוך משפטי.

מועד הכניסה לדירה

כחלק מהמשא ומתן והבדיקות אל מול המוכרים יש לבחון את מועד הכניסה לדירת המגורים. ככל ואתם בעלים של דירת מגורים, עליכם לשאול את עצמכם האם המועד בו יכול המוכר לפנות דירת המגורים שלו, מתאים לכם.

במקרים רבים, רוכשי דירת מגורים מעדיפים כי מועד כניסתם לדירה הנרכשת יקדים את מועד מסירת הדירה שלהם; ככה ניתן לשפץ ולסדר את הדירה שרכשתם ולא תיאלצו לגור באתר בנייה קטן במשך תקופת השיפוצים.

משכך, יש גם לדאוג שבחוזה המכר לרכישת הדירה יהיה קיים סעיף שיכלול מנגנון פיצוי, ככל והמוכר לא עומד במועד מסירת הדירה מסיבה כלשהי.

חתימה על חוזה מכר

מקובל כי עורך הדין של המוכרים שולח לעורך הדין של הקונים את טיוטת חוזה המכר של דירת המגורים. לאחר קבלת טיוטת חוזה המכר אצל עורך הדין מטעמכם, בדרך כלל מבוצעים תיקונים ו/או שינויים על טיוטת חוזה זה.

בין הצדדים מתנהל לאורך הדרך מו"מ עד לכדי יצירת נוסח סופי של חוזה המכר. ככל והושגה הסכמה על הנוסח הסופי של חוזה המכר – ניתן לקבוע מועד לחתימה על חוזה המכר בין הצדדים (המוכרים והקונים בנוכחות עורכי הדין שלהם).

בסמוך למועד חתימת החוזה, חשוב להוציא נסח טאבו עדכני על מנת להימנע מהפתעות או בעיות. בנוסף, ניתן לצרף את נסח הטאבו העדכני כנספח לחוזה המכר. בנוסף, מומלץ לשמור על כל המסמכים אשר נחתמים במהלך מעמד חתימת החוזה על ידי הצדדים.

בסיום מעמד החתימה על חוזה המכר, ובהתאם להוראות חוזה המכר עליו חתמתם, ישולם למוכרים התשלום הראשון עבור הדירה, ובכפוף לרישום הערת אזהרה לטובתכם. הערת אזהרה תבטיח, בין היתר, את זכותכם החוזית ותהווה מעין "סימן איתות" כי אתם עתידים לרכוש את הדירה.

לצורך רישום הערת אזהרה, במעמד חתימת החוזה לרכישת דירת המגורים, הצדדים חותמים על טופס לרישום הערת אזהרה. ניתן לבצע רישום של הערת אזהרה באופן מקוון באינטרנט (באמצעות כרטיס חכם הקיים אצל עורך הדין).

מומלץ כי חוזה המכר לרכישת הדירה יקבע כי רק לאחר רישום הערת אזהרה לטובתכם בלשכת רישום המקרקעין יועבר התשלום הראשון למוכרים.

עד לרישום הערת האזהרה לטובתכם ייקבע כי התשלום הראשון עבור הנכס (באמצעות צ'ק בנקאי) יוחזק בנאמנות אצל עורך הדין המייצג את המוכרים ועל מנת לוודא כי אין מניעה כלשהיא לרישום הערת האזהרה לטובתכם (למשל: עיקול או עסקה נוגדת שביצעו המוכרים).

מנגנונים משפטיים נוספים

עסקת רכישת דירה יד שניה כרוכה בסיכונים, ולכן חשוב לדאוג להכנסת מנגנונים משפטיים נוספים, והכל על מנת להגן עליכם ולצמצם, ככל הניתן, את החשיפה לסיכונים.

מנגנוני בטחון מקובלים יהיו, בין היתר:

• חתימת ייפוי כוח בלתי חוזר שאינו ניתן לביטול על-ידי המוכר לצורך רישום העברת הזכויות על שמכם בלשכת רישום המקרקעין.
• חתימת שטרי מכר (או חכירה, לפי העניין) על-ידי הצדדים, וכן מסמכים נוספים, הנדרשים לצורך רישום העברת הזכויות בדירה מהמוכר אליכם.
• הכנסת סעיף לחוזה המכר לפיו איחור בביצוע התשלומים לא יהווה הפרת חוזה ולא יקנה למוכר פיצוי כספי. כמובן שמקובל לקבוע פרקי זמן סבירים של עיכוב בתשלומים, כגון תקופת חסד של 7 – 14 ימים.
• קביעת מנגנון פיצוי מוסכם למקרה של הפרת חוזה, בין אם מדובר על הפרה יסודית, ובין אם מדובר על איחור במסירה וכיו"ב.
• הכנסת סעיף לחוזה לפיו מתחייב המוכר לחתום על המסמכים הנדרשים לצורך נטילת הלוואת מובטחת במשכנתא מטעמכם, לרבות מתן רשות לשמאי להיכנס לדירה לצורך הערכת שווי, תצהיר בן-זוג, וכיו"ב.
• הכנסת מנגנון של הפקדת כסף מתוך התמורה בחשבון נאמנות במקרה שהמוכר לא ימציא את אישורי המסים (כגון: אישור מס שבח, אישור עירייה, ועדה מקומית) עד מועד מסירת החזקה בדירה לידי הקונה, עם הוראות בלתי חוזרות לנאמן (לרוב, יהא זה עורך הדין מטעם המוכר) לשלם כל חוב לשם השגת האישורים, בתוך זמן קצוב.
• סעיף הנוגע לכיסוי ביטוחי (לפי ערך כינון ריאלי למבנה) בגין הדירה כנגד "כל הסיכונים" (כולל נזקי שריפה, טבע, וכו') ממועד החתימה ועד למועד מסירת החזקה בפועל. רצוי לעיין בתנאי הפוליסה ולשמור אצלכם העתק.
• סעיף של "כוח עליון", למקרה של עיכובים בתשלומי התמורה והתחייבויות אחרות כתוצאה מעיצומים ו/או שביתות בטאבו, שביתות ברשויות המקומיות, עיכובים הנובעים מהתנהלות מוסדות בנקאיים, וכדומה.

יודגש כי רשימה זו אינה ממצה, ומשכך, רצוי להתייעץ עם עורך דין קניית דירה מטעמכם על מנת לעגן מנגנוני בטיחות בחוזה המכר אשר יגנו עליכם בעסקת רכישת הדירה.

דיווח למיסוי מקרקעין ותשלום מס רכישה

בהתאם לחוק, כל רוכש של זכות במקרקעין מחויב להגיש, לכל המאוחר בתוך 30 יום מיום חתימת העסקה, הצהרה המיועדת לאגף מיסוי מקרקעין.

על הצהרת הקונה לכלול, בין היתר, את הפרטים הבאים: פרטי הזכות הנרכשת במקרקעין; פרטיה של עסקת הרכישה; סכום התמורה הקבועה בחוזה בעד רכישת הזכות; סכום המס המגיע (אם מגיע), וכן אופן חישובו; זכאות הקונה לקבלת פטור מתשלום מס רכישה (לדוגמה: אם מדובר על דירה יחידה).

לטופס הצהרת הקונה יש לצרף את המסמכים הבאים: עותק של חוזה רכישת הדירה (מקורי או נאמן למקור); נסח טאבו המעיד על הבעלות בדירה (או: אישור זכויות מינהל, חברה משכנת); במקרה של רכישת דירה ע"י מספר רוכשים שאינם מאותו תא משפחתי יש לצרף טופס 7000; כל מסמך רלוונטי לעניין פטור/הקלה במס רכישה (אם מבוקש).

על הצהרת הקונה להיות מאומתת על-ידי עורך דין, אשר לרוב יבצע עבורו גם את הדיווח לרשות המיסים כמייצג מטעמו. לאחר הגשת ההצהרה, יקבל הקונה שובר לתשלום מס רכישה. את מס הרכישה ניתן לשלם בכל סניפי הבנקים על-ידי שובר תשלום או באמצעות כרטיס אשראי באתר האינטרנט הממשלתי (עד לגובה סכום מסוים).

מומלץ לוודא, כי עורך הדין המייצג אתכם בעסקה הגיש את ההצהרה במועד (על מנת להימנע מקנסות וצבירת ריביות) ולדאוג לתשלום המס במועד הקבוע לכך. כמו כן, בנקים למשכנתאות דורשים לקבל לעיונם את טופס ההצהרה עם חותמת "נתקבל" של מיסוי מקרקעין.

החל מיום 1.12.2017 חובה להגיש את הדיווח על העסקה בצורה מקוונת באתר האינטרנט (נדרש כרטיס חכם עם גישה למערכת המייצגים).

תשלום מקדמה בגין מס שבח

חוק מיסוי מקרקעין קובע שעל קונה של זכות במקרקעין מוטלת חובה להעביר למנהל מס שבח תשלום מקדמה על חשבון מס השבח שהמוכר חייב בו (מבלי לגרוע מחובת המוכר לשלם את מס). שיעור המקדמה נגזר מסך התמורה הקבועה בחוזה המכר (בהתאם למועד בו נרכש הנכס).

סעיף 15(ד) לחוק קובע כי יראו את המקדמה כאילו שולמה ע"י המוכר על חשבון מס השבח אותו הוא חייב לשלם. בנוסף, המקדמה נחשבת כמהווה תשלום אותו שילם הקונה למוכר על חשבון התמורה במסגרת העסקה. סעיף 15(ד)(א) קובע כי אישור מנהל מס שבח על גבי שובר התשלום של המקדמה ייחשב כאישור תשלום מס שבח לשם רישום העברת הזכויות בטאבו.

לתשומת לב, את תשלום המקדמה על הקונה להעביר לרשות המיסים לאחר ששילם למוכר 40% מהתמורה. יצוין כי תשלום מקדמה אינו חל על מכירת דירת מגורים מזכה לגביה המוכר ביקש פטור ממס שבח ו/או על מכירה שאינה כולה בתמורה כספית.

שלב מסירת החזקה בדירה

בסמוך לפני מועד קבלת המפתח והחזקה בדירה לידיכם, רצוי לבצע מספר פעולות, בהתאם לחוזה, כגון: העברה מסודרת של חשבונות החשמל, הגז, הארנונה והמים, משם המוכר על שמכם.

במהלך ביצוע העברות אלה מומלץ לוודא כי לא קיימים חובות של המוכר. בנוסף, יש לדרוש מהמוכר להמציא אישור על היעדר חובות לוועד הבית או חברת האחזקה של הבניין (ככל וקיימת חברת אחזקה).

במהלך הכניסה לדירה מומלץ לבדוק ולבחון שוב את מערכותיה ולוודא כי המתקנים אשר הוסכם להשאירם בדירה אכן קיימים. כך, לדוגמה, בחזה המכר ניתן לכלול כי מערכות שונות הקיימות בדירה יישארו גם לאחר עזיבת המוכרים, כגון: ארונות או מדיח כלים (ובכפוך כמובן להסכמות הצדדים).

לכן, במהלך הכניסה לדירה יש לוודא כי בהתאם לחוזה המוכרים השאירו מתקנים אלה. בנוסף, מומלץ לחתום על פרוטוקול מסירת החזקה בדירה ולפרט את הליקויים אשר נמצאו בדירה.

בדרך-כלל, לפי הנהוג בחוזה רכישת דירה, מסירת החזקה תתבצע כנגד תשלום התמורה האחרון. לפיכך, ודאו מול עורך הדין שלכם, כי כל המסמכים הדרושים לצורך העברת הזכויות על-שמכם בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) כבר מצויים בידיו ו/או יועברו לידיכם עם וכנגד התשלום הנ"ל.

רישום הזכויות בטאבו

רישום העברת הזכויות בטאבו על שמכם מסיים למעשה את העסקה. לרוב, הרישום בטאבו יבוצע רק לאחר מסירת החזקה בדירה לידי הקונה, לאחר תשלום מלוא התמורה למוכר.

לפי תקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע"ב-2011, לצורך רישום העברת זכויות בדירה בטאבו על-שם הקונה, יש להעביר לרשם המקרקעין, בין היתר, את המסמכים הבאים:

• שטרי מכר, או העברת זכות חכירה, לפי העניין, בנוסח הקבוע בתקנות (חתומה ע"י הצדדים עם אימות חתימה בפני עורך הדין, או רשם המקרקעין).
• צילומי תעודות זהות של הצדדים (נאמן למקור).
• במידה ונלקחה הלוואת מובטחת במשכנתא – יש לצרף שטרי משכנתא אותם מקבלים מהבנק המלווה (על הקונה לחתום על שטרי המשכנתא, עם אימות חתימה בפני עורך הדין או רשם המקרקעין).
• אישור מס רכישה לטאבו (לפיו אין יתרת חוב מס רכישה).
• אישור מס שבח לטאבו (לפיו אין יתרת חוב מס שבח).
• אישור היעדר חובות לרשות מקומית המופנה לרשם המקרקעין בנוסח לפי סעיף 324 לפקודת העיריות, ולרבות אישור בדבר היעדר חוב בגין היטל השבחה לפי התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה1965 (ובתוקף).
• תשלום אגרות טאבו (צירוף שוברי תשלום משולמים דרך האינטרנט בכרטיס אשראי או במזומן בבנק).

כיום, ניתן גם לבצע רישום של עסקה בטאבו באופן מקוון דרך אתר לשכת רישום המקרקעין (הערה: ע"י עורכי דין בלבד, באמצעות כרטיס חכם).

עורך דין קניית דירה 

קניית דירת מגורים היא פעולה כלכלית משמעותית אשר ראוי ליתן עליה את הדעת בצורה מקיפה. במקרים רבים, מדובר בעסקה הגדולה ביותר שעושה אדם במהלך חייו, ולכן מומלץ לבצע את תהליך הרכישה לאחר קבלת ייעוץ וליווי משפטי.

עורך דין קניית דירה: למשרד עו"ד יוסף בן-דוד ניסיון בעסקאות מקרקעין, לרבות עסקאות לרכישת דירת מגורים. המשרד מייצג ומלווה את לקוחותיו בעסקאות מקרקעין בכל רחבי הארץ, תוך מתן ייעוץ וליווי משפטי מתאים.

** הסקירה לעיל אינה מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינה מתיימרת להקיף את מכלול הסוגיות המשפטיות והמנהלתיות בעניין רכישת דירת מגורים, ובהתאם למצוין גם בתקנון המשרד.