סקירה משפטית

כניסה לדירה טרם טופס 4

בית המשפט דן לאחרונה בשאלה האם כניסה לדירה בטרם קבלת טופס 4 מזכה את קונה הדירה בפיצויים עקב עיכוב במסירת הדירה או שמא מגורי הקונה בדירה שוללים ממנו פיצויים אלה.

שאלה נוספת שעלתה היא מה הדין אם רוכש הדירה חתם על כתב ויתור, באופן שהסכים לוותר על זכותו לקבלת פיצוי בגין עיכוב במסירת הדירה, ובאלו נסיבות יכיר בית המשפט בוויתור שכזה כבטל מעיקרו לאור ניצול מצוקת רוכש הדירה וחוסר ניסיונו.

שאלות אלו, בין היתר, נידונו בהליך ת"א 78578-12-20 מנשרוב נ' דקורטקס בע"מ (החלטה מיום 19.2.2023) (להלן "עניין מנשרוב").

אין בסקירה להלן כדי להוות ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ובהתאם למצוין גם בתקנון המשרד.

כניסה לדירה טרם טופס 4 – עובדות המקרה בתמצית

במוקד עניין מנשרוב נדון עניינה של התובעת אשר רכשה דירה מהנתבעות. בהסכם שבין הצדדים נקבע כי מועד מסירת הדירה הינו יום 16.4.2020. עם זאת, בהגיע המועד, הדירה לא הייתה מוכנה למסירה וטרם ניתן לה טופס 4, והיא אף לא חוברה לרשת החשמל.

על-פי הנטען בכתב התביעה התובעת טענה כי הסכימה לקבל את החזקה בדירה לאור נסיבות אישיות שלה ומצוקתה, הגם שהדירה לא הייתה מוכנה למסירה. בתצהירה פירטה התובעת כי ביום 12.8.2020 היא נפגשה עם נציג הנתבעות, והוא מסר לעיונה מסמך ויתור.

התובעת טענה שהיא חתמה על הטופס כשהגיעה לבניין עם מזוודותיה, ובטופס נרשם בין היתר, כאילו התובעת ביקשה לקבל את החזקה בדירה "מחוסר מקום מגורים חלופיים"; כי "הסכימה ליטול על עצמה את האחריות להתגורר בדירה טרם קבלת תעודת אכלוס"; וכי "לאחר קבלת כל ההסברים, החליטה לקבל החזקה ולהכנס לגור בדירה טרם קבלת טופס 4".

במסמך זה גם נכתב כי התובעת מוותרת על זכותה לפיצוי בגין האיחור במסירת הדירה. שאלת חוקיות כתב ויתור זה, עלתה בין היתר, בהחלטת בית המשפט.

כניסה לדירה טרם טופס 4 – מתי ובאיזה תנאים זכאי הרוכש לפיצוי

סעיף 5א(א) לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 קובע שלרוכש דירה זכות לפיצויים למשך האיחור שבמסירת הדירה, "עד להעמדת הדירה לרשותו".

בנקודה זו עולה השאלה, מה משמעות ביטוי זה "עד להעמדת הדירה לרשותו", ומתי יש לראות הדירה ככזו שהועמדה לרשות הרוכש באופן המפסיק את זכאותו לפיצויים על-פי חוק המכר.

בהתאם לפסיקת בית המשפט גם אם הדירה נמסרה בפועל לרוכש, אין הדבר נחשב למסירה כדין המפסיקה את זכאות הרוכש לפיצוי אם הדירה נמסרה שלא על-פי הוראות הדין, ובכלל כך, לאחר מתן טופס 4.

טופס 4 ניתן בהתאם לתקנה 5 לתקנות התכנון והבניה (אישורים למתן שירותי חשמל, מים וטלפון), התשמ"א-1981.

בע"א (מחוזי י-ם) 21885-09-11 טללי נתניה בע"מ נ' ברונפן ( החלטהמיום 2.4.2012) נקבע כי:

"מתן הטופס מאשר שהבנייה תואמת את תוכנית ההיתר מבחינת הצורה האדריכלית ואחוזי הבנייה, ומתיר לחבר את הבניין למערכות המים, החשמל והטלפון. דעתנו היא, כדעת בית משפט קמא, כי מסירת החזקה בדירה מתקיימת על פי הדין והפסיקה כאשר בצידה טופס 4 חתום כדת וכדין על ידי הועדה המקומית לתכנון ובנייה…

לפיכך, אף אם נמסרה הדירה בפועל למשיבים, אולם למסירה זו לא נילווה טופס 4, ואף אם הם השכירוה, אין לראות בכך משום קיום של התנאי הקבוע בחוזה, בדבר מסירת דירה מושלמת וראויה למגורים".

עם זאת, יוער כי בפסיקת בתי המשפט נקבע כי ייתכנו נסיבות מיוחדות, אשר בהתאם לשיקול דעת בית המשפט, יאפשרו סטיה מכלל זה, למשל במקרים בהם מדובר על קונה "מתוחכם" ו/או בהסכם שבו נקבע במפורשות עניינים אלה.

מלבד קיומו של טופס 4, על מנת שתופסק זכאותו של רוכש הדירה לפיצויים, על הדירה להיות בנוסף, ראויה למגורים מהבחינה המהותית. לא כל ליקוי בנייה מביא לקביעה כי הדירה אינה ראויה למגורים.

עם זאת, ישנן אי-התאמות מהותיות, באופן שניתן לראות בהן את הדירה, גם אם נמסרה פיזית לרוכש, כדירה שאינה ראויה למגורים. בנסיבות בהן נקבע כי הדירה אינה ראויה למגורים – תחשב הדירה ככזו שלא הועמדה לרשותו.

קבלת טופס 4 לשם ביצוע מסירה כדין

פסיקת בתי המשפט דנה בחשיבותו של טופס 4 לשם ביצוע מסירה כדין של הדירה, ואף דנה גם בחיבור קבע לחשמל ככזה שמאפיין דירה הראויה למגורים.

כך, בעניין מנשרוב הנ"ל קבע ביהמ"ש כי הסכם המכר בין התובעת לנתבעות קבע שעד מועד המסירה, הנתבעות מתחייבות "להשלים את בנית הדירה", וכי השלמת בניית דירה "..משמעותה בפרשנות ראויה העולה בקנה אחד עם התכלית הצרכנית של חוק המכר (דירות), הוראות הדין בדבר טופס 4 וההלכה הפסוקה –דירה שניתן לה טופס 4 ושראויה למגורים, לרבות עם חיבור קבע לחשמל".

בית המשפט בחן סעיפים נוספים בהסכם המכר והגיע למסקנה שהצדדים הסכימו שכל עוד לא ניתן טופס 4 וקיימת מניעה לעשות שימוש בדירה (ובשל בין היתר הטעם כי לא קיים חיבור קבע לחשמל כדין) – הדבר נחשב לאיחור במסירת הדירה.

בפסיקת בתי המשפט גם הודגש שהתוצאה אינה משתנה גם אם הסכם המכר אינו קובע במפורש מה יהיה מצב הדירה בעת מסירתה או אינו קובע שמסירת הדירה תעשה לאחר קבלת טופס 4, וזאת לאור הקוגנטיות של הוראות חוק המכר (דירות).

הוראותיו הקוגנטיות של חוק המכר (דירות)

חוק המכר (דירות) קובע שלקונה דירה זכות לפיצוי בגין איחור במסירתה (סעיף 5א לחוק). סעיף 7א(א) לחוק המכר (דירות) קובע: "אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה או קונה המשנה".

בכך, סעיף 5א לחוק המכר (דירות) מהווה הוראה קוגנטית (שלא ניתן להתנות עליה), ותנאי בחוזה אשר פוטר את המוכר מתשלום הפיצויים הוא חסר תוקף (ראה, למשל: רע"א 6605/15 שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ (‏21.2.2016)).

בתי המשפט קבעו לא אחת כי הסכם שבו מוותר הרוכש על זכותו לפיצוי מכוח החוק הוא חסר תוקף. קביעה זו חלה גם במקרים בהם נעשה הסכם המאוחר להסכם המכר, אשר נעשה כחלק מקבלת הדירה לידי הרוכש.

יתרה מכך, במעמד קבלת הדירה הרוכש ככלל נמצא בעמדת נחיתות אל מול המוכר (הקבלן) ועשוי להיות תחת לחץ לקבל את הדירה שרכש לידיו, ועל כן, הוא עלול לעשות ויתורים מפליגים על זכויותיו בניגוד לתכלית חוק המכר.

כניסה לדירה טרם טופס 4 – האם ההנאה מן הדירה מפחיתה מסכום הפיצוי?

הנתבעות בעניין מנשרוב הנ"ל טענו כי אין לפסוק פיצוי לתובעת לאור הנאתה מן הדירה, שכן התובעת נכנסה לגור בדירה בפועל. בית המשפט דחה את הטענה וקבע כי:

"חוק המכר (דירות) מקנה זכאות לפיצוי עד להעמדת הדירה לרשות הרוכש, וכאמור וכפי שהדברים פורשו בהלכה הפסוקה, הכוונה בכך היא דירה ראויה למגורים, לאחר מתן טופס 4, ובכלל זאת כשבדירה חשמל.

כל עוד הדבר לא נעשה, זכאי הרוכש לפיצוי ב"סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה" (סעיף 5א לחוק).

הפחתת שווי ההנאה מהדירה ככל שזו נמסרה כשאינה ראויה למגורים, גורעת מהוראותיו הקוגנטיות של החוק.

כך, במקרים שונים בפסיקה נקבע כשהרוכש זכאי למלוא הפיצוי, גם כשהדירה נמסרה לידיו בפועל אולם טרם מתן טופס 4 או טרם חיבורה הקבוע לחשמל …..".

עם זאת, יצוין כי בפסיקת בתי המשפט קיימות עמדות שונות שלפיהן אם הדירה נמסרה לרוכש קודם למתן טופס 4, ניתן לערוך הפחתה בשיעור הפיצוי.

** אין באמור בסקירה הנ"ל כדי להוות ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ובהתאם למצוין גם בתקנון המשרד.
** למשרד עו"ד יוסף בן דוד ניסיון רב בתחום המקרקעין, לרבות ייצוג וליווי לקוחות המשרד בתביעות משפטיות בתחום המקרקעין, ובין היתר, תביעות בגין ליקויי בניה ועיכוב במסירת הדירה.