סקירה משפטית

פירוק שיתוף במקרקעין

פירוק שיתוף מאפשר היפרדות בין שותפים שונים במקרקעין (לרבות שותפים בדירת מגורים). כך, למשל, בני משפחה אשר ירשו יחדיו דירת מגורים נחשבים "שותפים במקרקעין". ככל ואחד מן השותפים אינו חפץ בשותפות, מכל סיבה שהיא, יכול הוא לפנות אל בית המשפט על מנת לפרק את השיתוף בדירה ולקבל את חלקו.

מקרה אפשרי נוסף הוא שותפות בבניין אשר אינו רשום כבית משותף. במקרה זה, יכול כל אחד מן השותפים לפנות אל בית המשפט על מנת לפרק את השיתוף, באופן שיירשם בית משותף וכל אחד מן השותפים יקבל דירה מובחנת ומופרדת.

בית המשפט בוחן את המקרה, וככל ואין הסכם בין השותפים, רשאי הוא ליתן צו לפירוק השיתוף באחת הדרכים הקבועות בחוק המקרקעין, כפי שיפורט בהרחבה להלן.

עורך דין פירוק שיתוף: לעו"ד בן-דוד ניסיון רב בתביעות פירוק שיתוף במקרקעין, לרבות תביעות פירוק שיתוף בדירות מגורים.

פירוק שיתוף במקרקעין – בדיקת קיומו של הסכם

בהתאם לדין, כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף. עם זאת, כבר בתחילת הדרך יש לבדוק האם נחתם בעבר הסכם שיתוף בין השותפים במקרקעין. הסכם זה נועד, בין היתר, להסדיר את הניהול והחלוקה של המקרקעין.

ככל ובין השותפים נחתם בעבר הסכם שיתוף, יש לבחון אם יש בהסכם זה תניה השוללת או מגבילה את הזכות לדרוש את פירוק השיתוף.

ככל וקיימת תניה כזו המגבילה את את הזכות לדרוש את פירוק השיתוף לתקופה העולה על שלוש שנים – רשאי בית המשפט, כעבור שלוש שנים, לצוות על פירוק השיתוף, על אף התניה, אם נראה לו הדבר צודק בנסיבות העניין.

בנוסף, ככל וקיים הסכם בין השותפים – פירוק השיתוף יהיה על פי ההסכם בין השותפים (ובהתאם לתנאים הקבועים בחוק המקרקעין).

ככל ואין הסכם בין השותפים – יהיה פירוק השיתוף בהתאם לצו של בית המשפט ובהתאם לסעיפים 39 עד 43 לחוק המקרקעין.

פירוק שיתוף במקרקעין – פירוק דרך חלוקה

סעיף 39 לחוק המקרקעין קובע כי במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין.

כך, למשל, מקום בו פלוני ואלמוני הינם שותפים בקרקע, וכי ניתן לחלק את הקרקע לשני חלקים ולהקצות לכל אחד מהם חלק בקרקע באופן נפרד ומובחן – יש לפעול לחלק את הקרקע בדרך זו אשר מאפשרת לכל אחד מהם להחזיק בחלק מהקרקע.

ככל והיתה החלוקה אפשרית רק אם ישולמו תשלומי איזון משותף לשותף, רשאי בית המשפט לחייבם בתשלומים כאלה, אם נראה לו הדבר יעיל וצודק בנסיבות העניין.

תשלומי איזון באים לפתור מצבים בהם, למשל, לא ניתן לחלק את הקרקע בצורה שווה או שחלק אחד של הקרקע שווה יותר מן החלק השני, ובאופן המצריך תשלומים מן השותף האחד לשני כדי ליצור שיוויון.

פירוק שיתוף במקרקעין – פירוק על דרך מכירה

סעיף 40 לחוק המקרקעין קובע כי במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה או במקרים בהם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון.

המכירה תהיה בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, זולת אם הורה בית המשפט על דרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות הענין.

פירוק שיתוף במקרקעין – דירת מגורים של בני זוג

סעיף 40א לחוק המקרקעין קובע כי אם החליט בית המשפט על פירוק השיתוף במקרקעין משותפים שהם דירה של בני זוג המשמשת להם למגורים, בדרך של מכירה, לא יורה על ביצועה והמכירה תעוכב, כל עוד לא נוכח בית המשפט כי לילדי בני הזוג הקטינים ולבן הזוג המחזיק בהם, יחדיו, נמצא הסדר מגורים אחר המתאים לצרכיהם.

פירוק שיתוף במקרקעין – פירוק במקרים מיוחדים

סעיף 41 לחוק המקרקעין קובע כי אם היתה מניעה לחלוקת המקרקעין בעין רק לגבי אחד השותפים ולאותו שותף היו מקרקעין הגובלים במקרקעין המשותפים והוא הסכים שחלקו יצורף למקרקעין הגובלים, יחולקו המקרקעין לפי זה.

ככל והייתה מניעה לחלוקה בעין בין כל השותפים אך אין מניעה לחלוקה זאת אם שותפים אחדים יטלו חלקיהם במשותף ואותם שותפים הסכימו לכך, יחולקו המקרקעין לפי זה.

ככל והייתה היתה המניעה לחלוקה בעין רק לגבי מקצת השותפים, רשאים האחרים לקיים את המקרקעין בידם במשותף או לחלקם ביניהם, ובלבד שישלמו לאותם השותפים מה שהיה נופל בחלקם אילו המקרקעין היו נמכרים כאמור בסעיף 40.

פירוק שיתוף במקרקעין – פירוק דרך הפיכה לבית משותף

חוק המקרקעין מגדיר "בית" כ – "מבנה של קבע, ובכלל זה הקרקע שעליה נבנה", ומגדיר "דירה" כ-"חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר";

חוק המקרקעין מגדיר "בית משותף" כ– "בית שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים";

ככל והיה עיקר המקרקעין המשותפים בית הראוי להירשם כבית משותף, רשאי בית המשפט, לאחר שקיבל חוות דעת של המפקח, לצוות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים והקצבת דירות לשותפים לפי חלקיהם.

ככל והיה פירוק השיתוף אפשרי רק אם ישולמו תשלומי איזון משותף לשותף, רשאי בית המשפט לחייבם בתשלומים כאלה, אם נראה לו הדבר יעיל וצודק בנסיבות הענין

פירוק שיתוף במקרקעין – לכל שותף שמורה הזכות למכור את חלקו

סעיף 34 לחוק חוק המקרקעין קובע כי: "כל שותף רשאי להעביר חלקו במקרקעין המשותפים או לעשות בחלקו עסקה אחרת בלי הסכמת יתר השותפים". לכן רשאי כל שותף למכור את חלקו, למשכנו או להשכירו לאחר ללא הסכמת יתר השותפים.

זכות זו של שותף למכור את חלקו היא זכות יסוד ומהווה חלק מ"קניינו" על-פי סעיף 3 לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו. ניצול חופשי של הקניין הוא חלק מזכות הקניין עצמה.

על כן, יציאה מהשיתוף עשויה להתבצע באחד משני מסלולים: פירוק השיתוף, או מכירת חלקו היחסי של השותף.
עם זאת, מכירת מקרקעין משותפים אינה משימה קלה, ולא תמיד קל למצוא קונה אשר מוכן להיכנס לשותפות שכזו. לכן, במקרים רבים אין מנוס אלא מפירוק השיתוף.

עורך דין פירוק שיתוף

למשרד עו"ד בן-דוד ניסיון רב בתביעות פירוק שיתוף במקרקעין, לרבות תביעות פירוק שיתוף בדירות מגורים.המשרד מייעץ, מלווה ומייצג את לקוחותיו החל משלב הרצון לפרק את השיתוף וניהול מו"מ מול יתר השותפים, וכלה בהגשת תביעה לבית המשפט מקום בו לא מושגת הסכמה בין השותפים.

* הסקירה המובאת לעיל אינה מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינה מתיימרת להקיף את מכלול הסוגיות המשפטיות והמנהלתיות בנושא, ובהתאם למצוין גם בתקנון המשרד.