סקירה משפטית

פיצוי מוסכם בגין הפרת הסכם מכר

הסכמי מכר מקרקעין, כוללים, בדרך כלל, פיצוי מוסכם בגין הפרה יסודית של הסכם המכר וכן את גובה הפיצוי אשר על המפר יהיה לשלם לצד שכנגד.

הוראות אלה נסמכות על סעיף 15 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, אשר קובע כי אם הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים ("פיצויים מוסכמים"), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק.

בית המשפט רשאי להפחית את גובה הפיצוי המוסכם

סעיף 15(א) לחוק החוזים (תרופות), קובע כי בית המשפט רשאי להפחית את הפיצויים המוסכמים אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה.

סעיף זה מקנה שיקול דעת לבית המשפט, אשר בוחן את גובה הפיצוי שנקבע אל מול נזק צפוי כתוצאה מהפרה של חוזה המכר.

פיצוי מוסכם ואפשרות הנפגע לתבוע במקומם פיצויים נוספים

סעיף 15 (ב) לחוק החוזים (תרופות) קובע כי הסכם על פיצויים מוסכמים אין בו כשלעצמו כדי לגרוע מזכותו של הנפגע לתבוע במקומם פיצויים לפי סעיפים 10 עד 14 לחוק החוזים (תרופות) או לגרוע מכל תרופה אחרת בשל הפרת החוזה.

לפיכך, הכלל הוא כי על נפגע בשל הפרת חוזה לבחור בין הפיצוי המוסכם לבין פיצוי אחר ולא ניתן לתבוע הן פיצוי מוסכם והן פיצוי על נזק לפי סעיפים 10 – 14 לחוק החוזים (תרופות).

סעיף 10 לחוק החוזים (תרופות) קובע כי רשאי הנפגע לתבוע פיצוי בעד הנזק שנגרם לו עקב ההפרה ותוצאותיה ושהמפר ראה אותו או שהיה עליו לראותו מראש, בעת כריתת החוזה, כתוצאה מסתברת של ההפרה.

סעיף 13 לחוק החוזים (תרופות) קובע כי אם גרמה הפרת החוזה נזק שאינו נזק ממון, רשאי בית המשפט לפסוק פיצויים בעד נזק זה בשיעור שייראה לו בנסיבות העניין.

יצוין כי יתכנו מקרים חריגים, החורגים מן הכלל, בהם ניתן לתבוע מספר סוגים של פיצויים מוסכמים או פיצוי מוסכם לצד ראש נזק אחר, כל עוד אין חפיפה בין מקורות הפיצוי וכל עוד מתייחסות תביעות הפיצויים לראשי נזק שונים.

הפרת יסודית של הסכם – מקרה לדוגמה

בין פלוני לאלמוני נכרת הסכם מכר דירת מגורים בעיר חיפה. במסגרת ההסכם, נקבע, בין היתר, כי הפרה יסודית של ההסכם תזכה את הנפגע לסך 10% מגובה מהתמורה בין מכירת הדירה. סכום המכירה נקבע על סך 1,250,000 ₪, ועל כן, הפרה יסודית של ההסכם מקנה לנפגע סך של 125,000 ₪.

לאחר חתימה על ההסכם, התברר לקונה (אלמוני), כי לדירה אין היתר בניה. לאור כך, שלח הקונה הודעת ביטול למוכר (פלוני). יצוין כי בהסכם בין הצדדים לא הייתה חובה על המוכר להציג היתר בניה והמוכר אף לא התחייב כי קיים היתר בניה בפועל.

לאחר ביטול ההסכם, התגלה לקונה כי לדירה קיים היתר בניה, וכי הוא הוטעה על ידי צד שלישי (שמאי) כי לדירה אין היתר בניה. בינתיים, הוגשה תביעה כנגד הקונה (אלמוני) בגין הפרת הסכם תוך חיובו בפיצוי מוסכם.

בית המשפט קבע כי הסכום שקבעו הצדדים בהסכם כפיצוי מוסכם (10% מהתמורה) עומד ביחס סביר לנזקים שהיו צפויים למוכר כתוצאה מהפרת ההסכם על ידי הקונה ולא ניתן לקבוע כי מדובר ביחס בלתי סביר לנזק שניתן היה לחזותו בעת חתימת ההסכם.

עוד נקבע כי "יש להעמיד את הצדדים בחזקתם כי פעלו באורח סביר וקבעו יחס סביר בין שיעור הפיצויים בתניית הפיצויים לבין הנזק המשוער".

המקרה הנ"ל הינו מקרה אמיתי שהתברר בבית המשפט השלום בחיפה (ת"א 3445-08-17), ובמסגרתו נקבע כי הקונה שהפר את החוזה ישלם למוכר פיצוי מוסכם בסך 125,000 ₪, וכי סכום זה עומד, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד למתן פסק הדין, על סך של 133,430 ₪.

עורך דין תביעה להפרת הסכם – עורך דין תביעה לפיצוי מוסכם

קיימת חשיבות רבה לייצוג משפטי החל משלב התקשרות בעסקה לרכישת דירה ו/או למכירת דירה, ואף התקשרות עם איש מקצוע העוסק בתכנון, על מנת לוודא כי אין חריגות בניה, וכי קיים היתר בניה לדירה.

בדיקות מעמיקות טרם יציאה לדרך, עשויות לחסוך כסף רב ועוגמת נפש רבה לכל הצדדים להליך. המקרה שהוצג לעיל ממחיש את הדברים. בדיקת קיומו של היתר בניה על-יד איש מקצוע מנוסה כבר בתחילת הדרך היה מונע ביטול ההסכם, והיה מייתר הליך משפטי ותשלומי פיצוי מוסכם.

עורך דין תביעה לפיצוי מוסכם: למשרד עו"ד יוסף בן-דוד ניסיון רב בתחום המקרקעין, לרבות ייצוג בתביעות בגין הפרת הסכמי מכר וכן ייצוג בעסקאות לרכישת/מכירת מקרקעין.

** הסקירה לעיל אינה מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינה מתיימרת להקיף את מכלול הסוגיות המשפטיות והמנהלתיות בנושא, ובהתאם למצוין גם בתקנון המשרד.