סקירה משפטית
עסקת חכירה במקרקעין
זכות חכירה הינה למעשה זכות שכירות במקרקעין. שכירות מקרקעין היא זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות.
שכירות לתקופה שלמעלה מחמש שנים נקראת "חכירה" ושכירות לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים נקראת "חכירה לדורות" (סעיף 3 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969).
חוק—יסוד: מקרקעי ישראל קובע: "מקרקעי ישראל, והם המקרקעין בישראל של המדינה, של רשות הפיתוח או של הקרן הקימת לישראל, הבעלות בהם לא תועבר, אם במכר ואם בדרך אחרת". עם קום מדינת ישראל, מעל 90% מהקרקעות הינם בבעלות המדינה.
על כן, קיים בחוק איסור העברת בעלות על מקרקעי ישראל, וחלף זאת ניתן להשכירם לתקופות שכירות ארוכות (חכירה לדורות).
בתחילה היה על החוכר לשלם דמי חכירה שנתיים (דח"ר) אך במהלך השנים הונהגה שיטת חכירה מהוונת שמשמעותה היא כי דמי החכירה משולמים מראש עבור כל תקופת החכירה ותקופת האופציה.
הסקירה להלן אינה מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי, ובהתאם למצוין גם בתקנון המשרד.
רכישת זכות שכירות במקרקעין הינה עסקה מורכבת ועל כן מומלץ לבצע אותה עם עורך דין המתמחה בתחום. למשרד עו"ד יוסף בן-דוד ניסיון רב בתחום המקרקעין, לרבות ייצוג וליווי לקוחות המשרד בהסכמי העברת זכות שכירות במקרקעין.
עסקת חכירה במקרקעין
עסקת חכירה במקרקעין הינה העברת זכות שכירות במקרקעין הנמצאים בבעלות מדינת ישראל, רשות הפיתוח או הקרן הקיימת לישראל. במקרה שכזה, בדיקה בנכס הטאבו (ככל והזכויות רשומות בפנקס המקרקעין), תשקף את העובדה כי הבעלות במקרקעין שייכת ורשומה על שם מדינת ישראל, רשות הפיתוח או קק"ל.
במקרקעין רשומים, בדיקת נסח הטאבו אף תשקף לטובת מי קיימת זכות שכירות בנכס.
ברכישת זכות שכירות ממוכר שקיימת לו זכות חכירה בנכס יש לבדוק, בין היתר, את הדברים הבאים:
- האם החכירה מהוונת. ככל והחכירה אינה מהוונת יש לבדוק מהם התשלומים השנתיים הנדרשים.
- האם קיימים חובות עבר בגין דמי חכירה שלא שולמו,
- האם קיימת הגבלה בהעברה הזכות והאם קיימת הגבלה בירושה
- האם תקופת החכירה בתוקף ומתי היא עתידה להסתיים
- מה היקף זכויות הבניה שניתנו לחוכר
- האם השטח בנוי בפועל אינו חורג מהמותר
- האם קיימת הערה לטובת הסוכנות היהודית, ומהם התנאים למחיקתה.
עסקת חכירה במקרקעין – השוואה בין זכות בעלות אל מול חכירה
סעיף 2 לחוק המקרקעין מגדיר את זכות הבעלות וקובע: "הבעלות במקרקעין היא הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם".
סעיף 3 לחוק המקרקעין מגדיר את זכות השכירות וקובע: "שכירות מקרקעין היא זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות; שכירות לתקופה שלמעלה מחמש שנים תיקרא 'חכירה'; שכירות לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים תיקרא 'חכירה לדורות'".
על כן, זכות הבעלות הינה זכות מקיפה ומשמעותית, לעומת זכות החכירה, שהינה למעשה, שכירות ארוכת טווח. בנוסף, בעלות על מקרקעין מעניקה לבעלים את הסמכות להחזיק ולהשתמש בהם באופן בלעדי.
עם זאת, כמפורט בסעיף 2 הנ"ל לחוק המקרקעין, זכות הבעלות עשויה להיות מוגבלת על פי הוראות הדין ו/או הסכם אשר עשוי להיחתם בין הבעלים על המקרקעין לבין צד ג' כלשהו. כך, למשל, ישנם מקרים בהם זכות הבעלות כפופה לזיקת הנאה (רשומה או בלתי רשומה) וכיו"ב מקרים.
מנגד, כאשר מדובר בזכות חכירה, יש לבחון את תנאי החכירה המפורטים בהסכם החכירה של המקרקעין, לרבות תנאי העברת זכות השכירות, על כל המשתמע מכך, לצד שלישי.
עורך דין עסקת חכירה במקרקעין
רכישת זכות שכירות במקרקעין הינה עסקה מורכבת ועל כן מומלץ לבצע אותה עם עורך דין המתמחה בתחום. למשרד עו"ד יוסף בן-דוד ניסיון רב בתחום המקרקעין, לרבות ייצוג וליווי לקוחות המשרד בהסכמי העברת זכות שכירות במקרקעין.
הסקירה האמור לעיל מתייחסת לחכירה ממדינת ישראל, רשות הפיתוח ו/או קק"ל, וככל ועסקינן ברכישת זכות חכירה מגופים אחרים (כגון: רשות מקומית, כנסיות ועוד) המצב מורכב יותר.