סקירה משפטית

חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 ושאלת הפיצוי בגין עיכוב במסירת דירת מגורים

נקודת המוצא לדיון בענייננו היא הזהירות היתרה שבה יש לנהוג בכל הקשור להגנה על זכויותיהם של רוכשי דירות חדשות מקבלן.

הסקירה המובאת להלן אינה מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינה מתיימרת להקיף את מכלול הסוגיות המשפטיות והמנהלתיות בנושא, ובהתאם למצוין גם בתקנון המשרד.

תחולת החוק

סעיף 1 לחוק המכר (דירות) מגדיר "מוכר" כ-"מי שמוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות בעצמו או על ידי אדם אחר על קרקע שלו או של זולתו, על מנת למכרה, לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה, על מנת למכרה, מאדם שבנה או עתיד לבנות אותה כאמור, למעט מוכר דירה שלא בנה אותה בעצמו ולא קיבל מהקונה תמורה בעד מכירתה".

צא ולמד: החוק עוסק ברכישת דירה חדשה מקבלן, והסקירה המשפטית להלן תתמקד בשאלת עיכוב במסירת דירה חדשה מקבלן.

הזהירות היתרה שבה יש לנהוג בכל הקשור להגנה על זכויותיהם של רוכשי דירות

מועד מסירתה של דירה הוא אחד הנתונים הקריטיים מבחינתו של רוכש הדירה. איחור בקבלת הדירה עלול להותיר את הרוכש ללא פתרון דיור ולגרום לו לנזקים כלכליים. על כן, בדרך כלל, כוללים חוזי המכר תניות מפורטות שעניינן מועד המסירה.

כפי שציין בית המשפט בע"א 7991/07 רפאלי נ' רזין (החלטה מיום 12.4.2011): "חשוב לשוב ולהדגיש כי רכישתה של דירת מגורים בישראל היא העסקה המשמעותית ביותר בחייה של משפחה ממוצעת ועל כן סוגיה זו מצריכה פיקוח שיפוטי מיוחד לשם הגנה על האינטרס הציבורי".

ברע"א 6605/15 שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ (החלטה מיום 21.2.2016) נקבע כי: "מועד מסירתה של הדירה, לאחר שזו כשרה וערוכה למגורים, הוא אחד הנתונים הקריטיים ביותר מבחינתו של רוכש הדירה. איחור בקבלת הדירה עלול להותיר את הרוכש ללא פתרון דיור, לגרום לו לנזקים כלכליים ולהותירו במצוקה בשל חוסר הוודאות בכל הנוגע למועד המסירה".

חוק המכר (דירות) – הפיצוי לו זכאי הקונה בגין עיכוב במסירת הדירה ודרך חישובו

סעיף 5א חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (נוסח עדכני נכון ליום 10.8.2022) קובע כי אם לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלף חודש מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק.

סעיף 5א לחוק ממשיך וקובע את הסכומים בגין איחור במסירה, בעבור כל חודש או חלק ממנו מתום חודש מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשות הקונה, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:
(1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה – בעבור התקופה שתחילתה בתום חודש מהמועד החוזי וסיומה בתום ארבעה חודשים מהמועד החוזי;
(2) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה חמישה חודשים לאחר המועד החוזי וסיומה בתום עשרה חודשים מהמועד החוזי;
(3) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור תקופה שתחילתה 11 חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.

סעיף 5א לחוק ממשיך וקובע כי הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש, וכי קיים חריג אם מתקיים לגבי האיחור במסירת הדירה אחד מאלה: (1) הוא נגרם כתוצאה ממעשה או מחדל של הקונה בלבד; (2) הוא תוצאה מנסיבות כאמור בסעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, ומתקיימים לגביו שאר התנאים הקבועים באותו סעיף.

בפסיקת בתי המשפט נקבע כי באמצעות הפיצוי הסטטוטורי, "ביקש המחוקק להקטין את פערי הכוחות בין הצדדים ולחזק את מעמדו של רוכש הדירה, באופן שיבטיח את זכאותו של הרוכש לפיצוי ויתמרץ את הקבלן להימנע מאיחור במסירת הדירה" (עניין שמש לעיל, פסקה 25).

תיקון חוק המכר (דירות) ושינוי בגובה הפיצוי ובחישובו

יצוין כי בעבר הייתה קיימת הוראת חוק שונה אשר קבעה הסדר של פיצוי סטטוטורי בנסיבות של איחור במסירה לתקופה העולה על 60 ימים.

כך, טרם התיקון לחוק קבע חוק המכר (דירות) כי כאשר הקבלן איחר במסירה לתקופה העולה על 60 ימים, היה עליו לשלם לרוכש הדירה פיצויים בגין כלל תקופת האיחור, ממועד המסירה החוזי ועד למועד המסירה בפועל (כולל 60 הימים הראשונים).

שיעור הפיצויים נגזר מדמי השכירות המוערכים של הדירה הנמכרת בתוספת של 50% בגין 8 החודשים הראשונים, ובתוספת של 25% בגין יתרת תקופת האיחור.

מעמדן של תניות חוזיות שיש בהן כדי לייתר את הפיצוי

מעמדו של רוכש דירת מגורים, מבחינת כוח המיקוח, התמרון וניסוח החוזה, אינו זהה, למעמדו של בונה הדירה. מצב מעין זה גורם לכך, שבהרבה מקרים, חופש הבחירה של הקונה הולך ומתמעט. במילים אחרות, מדובר על מערכת יחסים בה נעדר, לעתים קרובות, הבסיס של שוויון המעמד והאיזון בין הצדדים לחוזה [ראה: ע"א 148/77 רוט נ' ישופה (1979)].

השופטת ד. ברק-ארז מציינת בפסק דינה בעניין שמש הנ"ל כי: "פערי כוחות אלה בין הקבלן לבין רוכש הדירה באים לידי ביטוי מובהק בהקשר של איחור במסירה. הרוכש – שבמקרה הטיפוסי כבר שילם את מרבית התמורה – חושש כי עמידה על זכויותיו בשלב זה, שבו האיחור כבר הפך למציאות קיימת, עלולה להוביל לעיכוב נוסף במסירה".

מאחר שבמקרה הטיפוסי חוזי מכר שנעשים בין קבלנים לרוכשי דירות הם חוזים אחידים, המענה הבסיסי לקושי האמור נמצא בפסיקה שנסבה על פרשנותו של חוק החוזים האחידים, התשמ"ג-1982. בית משפט זה הבהיר כי תניות בחוזה אחיד המקנות לקבלנים כוח בלתי מוגבל לדחות את מועד המסירה ייחשבו לתניות מקפחות.

בע"א 449/85 היועץ המשפטי לממשלה נ' גד חברה לבניין בע"מ (1989) נקבע:  "קביעת מועד המסירה של דירה לפרק זמן בלתי מוגבל ובלתי מתוחם וידוע מראש כופה על הצד השני אי-ודאות מכבידה ביותר, שהיא בלתי מוצדקת בנסיבות העניין… במצב דברים זה שרוי המתקשר השני במצב של אי-ידיעה לגבי נתון מרכזי בהתקשרות, דבר המונע ממנו בצורה מוחלטת את ההיערכות לקראת קבלת הדירה שרכש, הן מבחינת מכירתה של דירה קודמת והן מכל בחינה אחרת שהיא".

* למשרד עו"ד יוסף בן-דוד ניסיון רב בניהול הליכים משפטיים מכוח חוק המכר (דירות), לרבות בעניינים הקשורים לעיכוב במסירת דירת מגורים, תוך מתן ייעוץ וליווי משפטי מתאים.