סקירה משפטית

חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972

חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 קובע את אופן ההתנהלות של בעל הבית והדייר המוגן, וכן את זכויותיהם וחובותיהם.

הסקירה המובאת להלן אינה מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינה מתיימרת להקיף את מכלול הסוגיות המשפטיות והמנהלתיות בנושא, ובהתאם למצוין גם בתקנון המשרד.

מושגי יסוד:

"דייר מוגן" – אדם אשר רכש דירה או בית עסק תמורת "דמי מפתח".
"בעל הבית" – בעל הדירה או העסק.
"דמי מפתח" – עסקה במקרקעין (נדל"ן) המהווה מעין הכלאה בין רכישת הנכס לשכירתו. בעסקה זו הרוכש משלם מחיר נמוך (כמחצית משוויו המלא של הנכס), ובתמורה מקבל חזקה על הנכס וממשיך לשלם דמי שכירות נמוכים במיוחד. בתמורה לתשלומים אלו, מקבל הדייר הגנה לזכויות המגורים שלו בנכס עד סוף ימיו. הדייר המוגן אף יכול להוריש זכות זו לקרוב משפחה מדרגה ראשונה בתנאים מסוימים הקבועים בחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 .

חובותיהם וזכיותיהם של בעל הבית והדייר המוגן

בעל בית חייב לדאוג ולשלם עבור ניקוי חדר המדרגות וניקוי חצר הבית; תאורה בחדר המדרגות; הרקת בור הביוב (במקרה בו הבית אינו מחובר למערכת הביוב העירונית).

על הדייר לשלם לבעל הבית, נוסף על דמי השכירות, תשלום חודשי קבוע עבור השירותים הללו. גובה התשלום נקבע בתקנות ומחושב לפי מספר החדרים בנכס.

אם בעל הבית אינו דואג לאספקת השירותים הללו, יכול הדייר המוגן להתרות בו במכתב רשום. על הדייר המוגן לתת לבעל הבית זמן סביר לקיים את השירותים.

אם בעל הבית לא קיים את השירותים לאחר ההתראה, יכול הדייר להודיע זאת לדיירים האחרים ולדאוג לאספקת השירותים בעצמו. אם עשה כך הוא יכול לדרוש את החזר ההוצאות מבעל הבית, בניכוי החלק אותו הוא צריך לשלם, וכן לדרוש משאר הדיירים את חלקם היחסי. כשמדובר בעסק, התשלום עבור השירותים הללו משתנה בהתאם לגודל העסק ולשימושו.

על הדייר המוגן להקפיד על עמידה בתנאי החוזה, שנחתם עם בעל הבית בתחילת השכירות. על הדייר המוגן לשלם במועד ובדרך שנקבעה על ידי בעל הבית את דמי השכירות ואת התשלום עבור השירותים אותם חייב לספק בעל הבית. אסור לדייר לנטוש את הנכס אחרת עלול הוא לאבד את זכויותיו בנכס.

אפשרות פינוי דייר מוגן

החוק מטיל מגבלות ביחס לאפשרות בעל הבית להוציא את הדייר המוגן מהנכס, ונקבעו בו מספר עילות פינוי, כגון: מקום בו הדייר המוגן אינו משלם דמי שכירות או מקום בו גורם הוא נזק לנכס. בתי המשפט פיתחו במהלך השנים עילת פינוי נוספת – עילת הנטישה – שלפיה דייר שנטש את הנכס איבד את זכויותיו ועליו להחזיר את הנכס לבעלים.

בפסיקת בתי המשפט נקבע כי לעילת הנטישה שני רכיבים: [1] רכיב עובדתי, האם הדייר עזב את הנכס, [2] רכיב נפשי, האם הדייר מתכוון לחזור אל הנכס. הרכיב הנפשי מורכב גם הוא משני רכיבי משנה – האם הדייר רוצה לחזור אל הנכס והאם קיים סיכוי ממשי שהוא אכן יחזור אליו.

עילת הנטישה – דוגמאות מפסיקת בתי המשפט

בע"א 715/76 דמתי נ' בוליוש (1977), דן בית המשפט העליון בתביעה אשר העלתה את טענת הנטישה ביחס לאסיר אשר נידון למאסר עולם ונמצא בבית הסוהר. לטענת בעל הבית, האסיר נטש את המושכר.

בית המשפט העליון (כב' השופט מ. שמגר) קבע כי היעדרות של הדייר מן המושכר אין בו כשלעצמו כדי לשלול את זכויותיו לדיירות מוגנת כל עוד שרירה ונמשכת כוונתו של הדייר לראות במושכר את ביתו.

בית המשפט גם קבע כי היעדרותו של האסיר אינה מרצונו וכי בכוונתו לשוב לדירת מגוריו (בה החזיק כדייר מוגן). בית המשפט גם התרשם מהשארת חפציו של האסיר בדירת המגורים והמשכת תשלום דמי השכירות.

גם בפסק דין שניתן בשנים האחרונות בבית המשפט העליון במסגרת רע"א 2723/13 בוטח נ' דמיש (החלטה מיום 16.6.2013), קבע בית המשפט העליון, בדומה להלכת דמתי נ' בוליוש, כי העדרו של דייר מן המושכר אין בו כשלעצמו לשלול את זכויותיו כדייר מוגן בהתאם לעילת הנטישה, כל עוד בכוונתו לחזור ולהתגורר במושכר.

עורך דין הגנת הדייר

למשרד עו"ד יוסף בן-דוד ניסיון רב בניהול הליכים משפטיים בענייני הגנת הדייר, הן לפני בית הדין לשכירות (דוגמת  בקשות רשות להחלפת בעלים במושכר) והן לפני בתי המשפט השונים (דוגמת תביעות לפינוי וסילוק יד ממקרקעין).

במקרה מעניין שטופל על ידי משרדנו, הוגשה תביעה כנגד לקוחות המשרד לפינוי וסילוק יד מדירת מגורים בה התגוררה במשך שנים רבות כדיירת מוגנת.

התביעה הוגשה על-ידי בעל הבית לאחר שהדיירת עברה תאונה מצערת, אשר אילצה אותה לעבור שיקום ולאחר מכן, לעבור להתגורר בבית אבות.

לאחר ניהול הליכים משפטיים, הן לפני בית המשפט השלום (בתביעת הפינוי שהגיש בעל הבית) והן לפני בית הדין לשכירות (לאחר שהדיירת המוגנת מצאה קונה לזכותה), הסכים בעל הבית לשלם לדיירת סך של 450,000 ש"ח תמורת פינוי הדירה. באותו מקרה הצהירה הדיירת המוגנת כי לא הייתה לה כל כוונה לעזוב את הדירה וכי יש לה כוונה לשוב ולהתגורר בדירה ככל ומצבה הרפואי ישתפר.

* הסקירה המובאת לעיל אינה מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינה מתיימרת להקיף את מכלול הסוגיות המשפטיות והמנהלתיות בנושא, ובהתאם למצוין גם בתקנון המשרד.