סקירה משפטית

חוזה שכירות של דירת מגורים – הרצאה של עו"ד יוסף בן-דוד

ביום 25.8.2020 התקיימה הרצאה של עו"ד יוסף בן-דוד בלשכת עורכי הדין (מחוז תל-אביב) בעניין חוזה שכירות של דירות מגורים. ההרצאה התייחסה גם לסוגיות רלוונטיות לתוקפת הקורונה. אין בדברים שנאמרו בהרצאה משום ייעוץ משפטי מחייב.

עורך דין חוזה שכירות – דרישת הכתב 

סעיף 25ב לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971, קובע: "חוזה שכירות למגורים ייערך בכתב וייחתם בידי המשכיר והשוכר, ואולם אין באי-קיום הוראה זו כדי לגרוע מתוקפו של החוזה; העתק חתום מהחוזה יימסר לכל אחד מהצדדים".

עורך דין חוזה שכירות – בדיקות רקע מצד השוכרים

בטרם חתימה על חוזה שכירות מומלץ לבחון, בין היתר:
(1) את מצב הדירה (האם הדירה ראויה למגורים);
(2) מצב הבניין;
(3) האם עתידים להתקיים עבודות שיפוץ בבניין או עבודות חיזוק (תמ"א 38);
(4) זהות הבעלים של הדירה.

עורך דין חוזה שכירות – דירה שאינה ראויה למגורים 

חוק השכירות קובע כי דירה אינה ראויה למגורים אם מתקיים בה אחד מאלה:
(1) היא אינה כוללת מערכת ניקוז, לרבות מערכת לסילוק סדיר של שפכים;
(2) היא אינה כוללת מערכת חשמל או מערכת תאורה;
(3) אין בה פתחי אוורור ותאורה טבעית וכן דלתות וחלונות לסגירת פתחים אלה, ובכלל זה דלת כניסה ראשית בעלת אמצעי נעילה;
(4) היא אינה כוללת מערכת להספקת מי שתייה;
(5) היא אינה כוללת מחיצה בין השירותים ובין הדירה;
(6) יש בה סיכון בלתי-סביר לבטיחות השוכר או לבריאותו.

סעיפים אותם יש לכלול בחוזה השכירות

(1) כתובת הדירה, שמות הצדדים, כתובתם ומספרי תעודת הזהות שלהם.
(2) תיאור הדירה, הריהוט, והרכוש המשותף הצמוד לדירה.
(3) תקופת השכירות, קיום אפשרות להארכת תקופת השכירות (אופציה).
(4) אפשרות ביטול החוזה ותנאי הביטול.
(5) דמי השכירות, מועד תשלומם, אופן התשלום, ותשלומים נוספים החלים על השוכר.
(6) פגם או ליקוי הידוע למשכיר בעת כריתת החוזה או כל דבר אחר העלול לגרום להפרעה של ממש והידוע למשכיר בעת כריתת החוזה.

חובותיו של המשכיר (בעל הדירה)

(1) המושכר יימסר במצב טוב ותקין (כפי שהוצג לשוכרים).
(2) המשכיר (בעל הדירה) יתקן על חשבונו נזקים שייגרמו לדירה כתוצאה מבלאי סביר וכן את התיקונים אשר חלים על בעל הנכס כחוק.
(3) המשכיר חייב לאפשר לשוכר להשתמש במושכר במשך תקופת השכירות לפי המוסכם בין הצדדים ללא הפרעה מצדו או מטעמו.
(4) חובת תיאום בטרם כניסה לדירה.

חובותיו של השוכר

(1) קבלת החזקה בדירה.
(2) תשלום דמי שכירות, מיסים (ארנונה), מים, חשמל, גז, ועד בית.
(3) שימוש במושכר (דירה) בהתאם למוסכם (מגורים, עבודה וכיו"ב).
(4) תיקון פגמים או ליקויים כתוצאה משימוש שאינו סביר.
(5) מתן אפשרות למשכיר, בכל עת סבירה, לבדוק את המושכר ולבצע בו תיקונים, ובלבד שהמשכיר יודיע לשוכר על כך זמן סביר מראש וימעיט ככל האפשר בהפרעה לשוכר.

ערובה

המשכיר רשאי לבקש מהשוכר ערובה, אחת או יותר, הכרוכה בהוצאה כספית לשוכר, ובכלל זה ערבות בנקאית או מזומן.
עם זאת, לא יעלה גובהן המצטבר של הערובות על הנמוך מבין סכומים אלה:
(1) סכום דמי השכירות שהשוכר התחייב לשלם לפי חוזה השכירות למגורים, בעד שליש מתקופת השכירות;
(2) סכום השווה לפי שלושה מדמי השכירות לחודש שהשוכר התחייב לשלם לפי חוזה השכירות למגורים.

מימוש ערובה מצד בעל הדירה

המשכיר רשאי לממש ערובה שנתן לו השוכר רק במקרים הבאים ובסכומים להלן:

(1) השוכר לא שילם את דמי השכירות במועד הקבוע בחוזה השכירות – עד גובה דמי השכירות שלא שולמו בתוספת הפרשי הצמדה וריבית לפי תנאי החוזה;
(2) השוכר לא תיקן ליקויים שהוא אחראי לתיקונם – עד גובה עלות התיקון;
(3) השוכר לא שילם את התשלומים השוטפים שהוא חב בהם – עד גובה התשלומים שלא שולמו;
(4) השוכר לא פינה את הדירה המושכרת בתום תקופת השכירות – בסכום בהתאם לתנאי החוזה.

** המשכיר יודיע לשוכר זמן סביר מראש על כוונתו לממש את הערובה ויאפשר לו לתקן את הטעון תיקון בתוך זמן סביר.

ערבים

בעלי דירות מבקשים בדר"כ, בנוסף לערובה, גם התחייבות של ערב/ים להבטחת חיובי השוכר לאורך תקופת השכירות.

ערבים הינם צדדי ג' אשר חותמים לפני בעלי הדירה על שטר ערבות בו הם מתחייבים לחיובי השוכר. ככל והשוכר/ים לא עומדים בחיוביהם – רשאי בעל הדירה להיפרע גם מן הערבים.

יציאה מחוזה השכירות בטרם סיום תקופת השכירות

ככל והשוכר מבקש לצאת מן חוזה השכירות ולהעבירו לאדם אחר, יש לבחון את הוראות חוזה השכירות. מומלץ לשוכר לבחון קיומו של תנאי המאפשר העברת זכות השכירות כבר בשלב המו"מ אל מול בעל הדירה ובטרם חתימת חוזה מחייב.

במצב זה, מקובל לקבוע כי השוכר יהיה רשאי להעביר את זכות השכירות לאדם אחר, ובהסכמת המשכיר (בעל הדירה). מומלץ גם לקבוע כי ככל ובעל הדירה יסרב לשוכר החליפי הדבר ייעשה בכתב.

ככל ואין הוראה חוזית בהסכם השכירות המתייחסת לעניין וככל והמשכיר מסרב להעברת זכות השכירות לאדם אחר, קובע סעיף 22(א) לחוק השכירות כי אם לא הסכים המשכיר לעסקה מטעמים בלתי סבירים או התנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים – (1) בשכירות מקרקעין – רשאי השוכר לעשות את העסקה בלי הסכמתו של המשכיר; (2) בכל שכירות – רשאי בית המשפט להרשות את העסקה בתנאים שייראו לו; ובשכירות של מקרקעין רשאי בית המשפט לעשות כן על אף האמור בחוזה השכירות.

עורך דין חוזה שכירות – קיום מו"מ

קיום מו"מ מול בעל הדירה הוא דבר מקובל ומומלץ. ניתן גם להתייעץ עם עו"ד לצורך קבלת ליווי משפטי. כאמור, חוזה שכירות הוא הסכם מחייב, ולכן ראוי לקחת את הדברים ברצינות הראויה ולקרוא היטב את החוזה.

ככל ויש דברים לא מובנים – יש להציפם, והכל על מנת שתבינו את כלל חיוביכם במסגרת החוזה. ככל ויש בחוזה השכירות סעיפים מקפחים או פוגעניים או לא סבירים או לא מידתיים – מומלץ להעלות את הדברים לפני בעל הדירה ולפעול לתיקונם. מומלץ גם לקרוא את חוק השכירות על מנת לקבל מידע והבנה בנושא.

הסכם שכירות – סיום תקופת השכירות

עם סיום תקופת השכירות ישיב השוכר למשכיר את המושכר, כשהוא פנוי מכל אדם או נכס, למעט נכס של המשכיר המשמש את המושכר.

על המשכיר להשיב שוכר את הערובה או את יתרתה (לאחר מימוש), בתוך 60 ימים ממועד השבת הדירה המושכרת לרשותו או עד למועד שבו נפרעו חובות השוכר.

הסכם שכירות – תקופת קורונה (COVID-19)

מגפת הקורונה לא מייתרת את תשלום דמי השכירות לבעל הדירה. גם בתקופת הסגר – השוכרים נמצאו בביתם ולכן לא יכולה לעלו טענה של אי יכולת להשתמש בנכס.

להבדיל משוכרי דירות, שוכרי עסקים העלו את הטענה לפני בתי המשפט כי בתקופת הסגר לא יכלו הם להפעיל את עסקיהם. בתי המשפט נחלקו בשאלה האם הקורונה מהווה כוח עליון המאפשרת פטירת משכיר עסק מתשלום דמי שכירות בתקופה הרלוונטית. השאלה ממתינה בשלב זה להכרעה של בית המשפט העליון.

עורך דין חוזה שכירות

למשרד עו"ד יוסף בן דוד ניסיון רב בתחום המקרקעין, לרבות בענייני שכירות של דירות מגורים ועסקים. המשרד מלווה ומייצג את לקוחותיו, הן בעלי דירות והן שוכרים, במו"מ ועסקאות בתחום השכירות.

* הסקירה המובאת לעיל אינה מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינה מתיימרת להקיף את מכלול הסוגיות המשפטיות והמנהלתיות בנושא, ובהתאם למצוין גם בתקנון המשרד.