סקירה משפטית

זיקת הנאה במקרקעין

זיקת הנאה מוגדרת בסעיף 5 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") כ"שעבוד מקרקעין להנאה שאין עמו הזכות להחזיק בהם" (המקרקעין המשועבדים מכונים "המקרקעין הכפופים").

זיקת הנאה היא למעשה זכות במקרקעין אשר מביאה לפתחם של בתי המשפט סכסוכים רבים ומגוונים בנושא. הסקירה להלן אינה מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי, ובהתאם למצוין גם בתקנון המשרד.

עורך דין זיקת הנאה – ליוסף בן-דוד, משרד עורכי דין ניסיון רב בתחום המקרקעין, לרבות בענייני זיקת הנאה וסכסוכים במקרקעין תוך ליווי וייצוג משפטי בעלל הערכאות המשפטיות.

זיקת הנאה – רקע כללי

סעיף 92 לחוק המקרקעין קובע אבחנת יסוד בין זיקת הנאה לטובת אדם (בין אם אדם מסוים, סוג בני אדם או הציבור בכללותו) לבין זיקת הנאה לטובת מקרקעין (המכונים "המקרקעין הזכאים", כאשר בעל זיקת ההנאה הוא בעל המקרקעין הזכאים).

חוק המקרקעין לא מגביל את הדרכים ליצירתה של זיקת הנאה, והמקורות להתגבשותה של זכות זו הם מגוונים. כך, למשל, זיקת הנאה יכולה לקום מכוח חוזה, על פי צוואה או כתוצאה מפעולה חד צדדית אחרת, על יסוד התיישנות או מכוח הדין.

במקרה הרגיל, זיקת הנאה נוצרת מכוח הסכם. במקרה הנפוץ יש להניח כי הסכם זה ייערך בין בעל המקרקעין הכפופים לבין בעל המקרקעין הזכאים, ככל שזיקת ההנאה היא "לטובת מקרקעין", או בין בעל המקרקעין הכפופים לבין האדם שלטובתו נוצרת זיקת ההנאה, ככל שזיקת ההנאה היא "לטובת אדם".

מכיוון שזיקת הנאה היא בגדר זכות במקרקעין (סעיף 5 לחוק המקרקעין), הרי שעל פי הוראות סעיף 8 לחוק המקרקעין, הסכם להקנייתה טעון מסמך בכתב. שנית, בהתאם לסעיף 7 לחוק המקרקעין, תנאי בלעדיו אין לצורך התגבשותה של הזכות האמורה מכוח הסכם הוא רישומה במרשם המקרקעין, כאשר עד למועד הרישום עניין לנו אך בהתחייבות מטעם בעל המקרקעין הכפופים להקנייתה של זיקת הנאה.

זיקת הנאה מכוח שנים

דרך נוספת להתגבשותה של זיקת הנאה היא, בלשון חוק המקרקעין – "מכוח שנים". כלומר, שימוש ממושך שעושה אדם במקרקעי הזולת שלא מכוח הסכם, עשוי להביא ליצירתה של זיקת הנאה לטובת המשתמש או לטובת המקרקעין שבבעלותו.

דרך רכישה זו של זיקת הנאה מבוססת על מתן אפשרות למשתמש במקרקעין של הזולת להעלות טענת התיישנות מהותית, המקנה לו זכות קניין באותם המקרקעין.

בתוך כך, התפיסה היא שבדומה לכך שבעל זכות תביעה אשר נמנע מלממש אותה לאורך תקופת זמן ממושכת, מוחזק, תחת תנאים מסוימים, כמי שויתר על זכות תביעתו ואין ביכולתו עוד לממשה, כך בעלים אשר נמנע מלהתנגד לשימוש שנעשה במקרקעיו בהתאם למנגנון הקבוע בסעיף 94(ב) לחוק המקרקעין לאורך למעלה משלושים שנים, מוחזק, בהתקיים תנאים מסוימים, כמי שוויתר על זכותו האמורה.

סעיף 94 לחוק המקרקעין – התגבשותה של זיקת הנאה מכוח השנים

סעיף 94 לחוק המקרקעין מסדיר את התגבשותה של זיקת הנאה מכוח השנים, וקובע:

(א) מי שהשתמש בזכות הראויה להוות זיקת הנאה במשך תקופה של שלושים שנים רצופות רכש את הזיקה והוא זכאי לדרוש רישומה.
(ב) הודעה בכתב של בעל המקרקעין למי שמשתמש בזכות כאמור, לרבות הודעה לציבור, שהוא מתנגד לשימוש בזכות, מפסיקה את התקופה האמורה בסעיף קטן (א).

ניתן לראות שסעיף 94 לחוק המקרקעין מציב שלושה תנאים לצורך רכישתה של זיקת הנאה מכוח השנים: (1) קיומו של "שימוש" במקרקעין; (2) על השימוש לשקף "זכות הראויה להוות זיקת הנאה"; (3) על תקופת השימוש להיות בת שלושים שנים רצופות.

בפסיקת בתי המשפט נקבע כי לצורך הוכחת קיומו של "שימוש" כאמור בסעיף 94 לחוק המקרקעין, יש להראות כי עניין לנו בשימוש נוגד – קרי שימוש אשר יש בו כדי להוות הפרה של זכויות הבעלים במקרקעיו; וכן כי מדובר בשימוש גלוי המצוי בתחום ידיעתו הקונסטרוקטיבית של בעל המקרקעין.

זיקת הנאה מכוח שנים – רציונאלים

הרציונל אשר עומד בבסיס הדרישות הללו נעוץ בטעם הנזכר להיווצרותה של זיקת הנאה מכוח השנים – היינו, ויתורו של בעל המקרקעין על זכותו להתנגד לשימוש מכוח סעיף 94(ב) לחוק המקרקעין.

ראשית, על מנת שניתן יהיה להסיק מהימנעותו של בעל המקרקעין להתנגד לשימוש שנעשה במקרקעיו כי הוא אכן וויתר על זכותו לעשות כן, נדרש שהשימוש יהיה כזה אשר מפר את זכויותיו של הבעלים. שימוש שאינו נוגד את זכויותיו של הבעלים, אינו מקים לאחרון כל אינטרס להתנגד לו בהתאם למנגנון הקבוע בסעיף 94(ב) לחוק המקרקעין, ובכך לעצור את מרוץ תקופת ההתיישנות ולמנוע את היווצרותה של זיקת ההנאה.

משכך, במקרים בהם השימוש איננו נוגד, לא ניתן לראות בהימנעות הבעלים מלפעול בהתאם לקבוע בסעיף 94(ב) לחוק המקרקעין משום ויתור על זכות.

באופן דומה, השימוש שנעשה במקרקעין לא יכול לנבוע מזכות חוזית או מזכות אחרת שהוענקה על ידי בעליהם למשתמש, שכן במקרים אלו אין ביכולתו של הבעלים להתנגד לשימוש באמצעות המנגנון המוסדר בסעיף 94(ב) לחוק המקרקעין, ומשכך שוב אין בהימנעותו מלהתנגד לשימוש בהתאם למנגנון הנזכר כדי ללמד שהוא ויתר על זכותו לעשות כן.

למעשה, על מנת לבסס קיומה של זיקת הנאה מכוח השנים, נדרש כי בעל המקרקעין לא יסכים לשימוש המתבצע במקרקעין, אך גם לא יתנגד לו במובן סעיף 94(ב) לחוק המקרקעין. ודוק, קיומה של הסכמה מצד בעל המקרקעין לשימוש שנעשה במקרקעיו אומנם שולל כאמור את היווצרותה של זיקת הנאה מכוח השנים כיוון שהשימוש שנעשה איננו שימוש נוגד, ואולם בכך אין כדי לשלול היווצרותה של זיקת הנאה בדרכים אחרות.

שנית, ומטעמים דומים, אם המדובר בשימוש אשר נעשה בסתר, או כזה המתבצע במערכת נסיבות המעלימה את השימוש מידיעתו של בעל המקרקעין או המטילה עליו נטל בלתי סביר כדי לגלותה, הרי שאין בהימנעותו של בעל המקרקעין מלהתנגד לשימוש כדי ללמד על וויתורו על זכותו לעשות כן.

בהקשר זה, יודגש כי בדומה להוראות חוק ההתיישנות, לא נדרשת ידיעה בפועל של בעל המקרקעין על השימוש הנעשה, אלא די בכך שהיה ביכולתו לדעת כי מתבצע שימוש במקרקעין שבבעלותו.

עורך דין זיקת הנאה ומקרקעין

עורך דין זיקת הנאה. למשרד עו"ד יוסף בן-דוד ניסיון רב בתחום המקרקעין לרבות בענייני זיקות הנאה וטיפול בסכסוכי שכנים. המשרד מייצג בסכסוכים רבים ומגוונים בתחום המקרקעין, תוך ייצוג וליווי לקוחות המשרד בכלל הערכאות המשפטיות.

הסקירה המובאת לעיל אינה מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ובהתאם למצוין גם בתקנון המשרד.