חדשות המשרד - 16.8.2022

התנגדות לתמ"א – כתבה של עו"ד יוסף בן-דוד שהתפרסמה ב-N12

ביום 16.8.2022 התפרסמה ב- N12 כתבה של עו"ד יוסף בן-דוד בעניין התנגדות לתמ"א 38. הכתבה סוקרת, בין היתר, את המסלולים האפשריים ואת סמכויות המפקח על המקרקעין.

לחצו כאן למעבר לכתבה

התנגדות לפרויקט תמ"א 38 – מסלולים אפשריים וסמכויות המפקח על המקרקעין

בשנים האחרונות בתי המשפט דנו והכריעו בסכסוכים משפטיים מגוונים בקשר עם התנגדויות דיירים בבית משותף לפרויקט תמ"א 38. סכסוכים אלה מביאים לפתחם של בתי המשפט (והמפקחים/ות על המקרקעין במדינת ישראל), סוגיות מגוונות הנוגעות לאפשרות כפיית רצון הרוב על המיעוט, שיקולים כלכליים, השפעת הפרויקט לרעה על חלק מדיירי הבניין וכיו"ב.

בפני המתנגדים לפרויקט תמ"א קיימים שני מסלולים להעלאת טענות ההתנגדות שלהם לפרויקט: מסלול ראשון הוא הגשת התנגדות לבקשה להיתר בניה לוועדה לתכנון ובניה. מסלול שני הוא אצל המפקח על המקרקעין הדן בתביעות המוגשות כנגד המתנגדים לאכיפת הסכם התמ"א, במסגרתו זכאים המתנגדים להעלות את טענות ההתנגדות שלהם.

שני מסלולים אלה שונים – ההתנגדות לפרויקט במסגרת התביעה המתבררת אצל המפקח על המקרקעין עוסקת, בין היתר, בעניינים הקשורים לתקינות ההליך שבוצע מצד הדיירים והשפעות קנייניות על המתנגד, ככל שיש כאלו. כך, למשל, במסגרת התנגדות דיירים נטען כי התוכנית פוגעת בקניין המתנגדים במידה בלתי סבירה ו/או מבקשת לבצע שינויים שאינם סבירים במקרקעין המצריכים הסכמת כלל דיירי הבניין.

מנגד, ההתנגדות לבקשה להיתר הבניה מאפשרת למתנגד העלאת טענות בקשר לתוכנית שהוגשה (בשפה המקצועית נקראות טענות אלה "טענות תכנוניות"), ובכלל כך, הצגת הפגיעה שעתידה להיגרם מהתוכנית המוצעת (לדוגמה: צמצום זכויות הבנייה לאור השלכות היקף הבנייה העתידי על האזור, צפיפות, אופי הבנייה והשפעה על הסביבה).

ועדות התכנון והבניה, ככלל, אינן עוסקות בטענות קנייניות, ואילו המפקח על המקרקעין, אינו דן בטענות תכנוניות. על כן, על המתנגד להעמיד את טענותיו במקום הראוי להן. מומלץ, טרם הגשת התנגדות לבחון את התוכנית על-ידי איש מקצוע מוסמך, ולקבל ייעוץ משפטי מתאים.

חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008

ככל שרוב דיירי הבית המשותף (ואין מדובר על רוב רגיל אלא על מיוחס), מעוניינים בפרויקט תמ"א 38, וככל שקיים היתר בניה (או היתר בתנאים), יכול הרוב להגיש תביעה למפקח על המקרקעין לצורך אכיפת ההסכם על המתנגדים לפרויקט. במצב מעין זה, זכאים המתנגדים להגיש כתב הגנה ולפרוס את טענותיהם לפני המפקח על המקרקעין.

חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה),התשס"ח-2008 ("חוק החיזוק"), קובע כי המפקח הדן בתביעה המוגשת מצד הרוב כנגד המיעוט, להתנות את ביצוע העבודה בתנאים. בנוסף, בהתאם לדין, רשאים דיירי הבניין להחליט על ביצוע שינויים ברכוש המשותף, ובלבד שמדובר בשינויים סבירים.

לעיתים, פרויקט תמ"א כולל שינויים שאינם סבירים, ובמקרים שונים, בתי המשפט הורו על ביטול העבודות, אשר יש בהן כדי לפגוע פגיעה בלתי סבירה במתנגדים וקבעו כי אין מדובר על שינויים סבירים במקרקעין.

שינויים שאינם סבירים במקרקעין

ככלל, לבעל דירה זכויות ברכוש המשותף ולא רק בדירת המגורים שלו. חלק הזכות ברכוש המשותף ניתן לבדיקה פשוטה על-ידי הפקת נסח טאבו. עבודות תמ"א 38 עשויות להשפיע על הרכוש המשותף, ולבצע בו שינויים, ועל כן מומלץ לבחון את הדברים לעומק טרם חתימה על הסכם תמ"א.

בחודש אפריל 2020 ניתן פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב אשר עסק בפרויקט תמ"א 38 (חיזוק) במסגרתו ביקשו רוב הדיירים לעשות שימוש ברכוש המשותף לשם בניית מתקן חניה, אשר עתיד לשמש הן את הבית המשותף שלהם והן את הבית המשותף הסמוך. כפועל יוצא מכך מוקנות זכויות קנייניות לבעלי הדירות בבית המשותף הסמוך ונפגעות זכויותיהם הקנייניות של בעלי הדירות המתנגדים בבית בו מוקם המתקן. בית המשפט קבע כי העבודות אותן מבוקש לבצע אינן מהוות שימוש סביר ברכוש המשותף ויש בהן כדי לגרוע מזכויותיהם הקנייניות של בעלי הדירות בבית המשותף וברכוש המשותף, ועל כן, עבודות אלה מחייבות הסכמת רוב מוחלט של כל בעלי הדירות בכל אחד מהבתים המשותפים, ונקבע כי לא ניתן להוציא לפועל את הפרויקט במתכונת זו [עש"א 7187-10-19 ילין נ' גורן].

בעניין אחר קבע בית המשפט העליון כי פעולות שונות אינן בגדר "שימוש סביר" ברכוש המשותף. באותו עניין דובר, בין היתר, על עקירת מספר עצים, הריסת הגדר, שינוי מיקום פח האשפה, סלילת שביל גישה והקמת חניות [רע"א 9645/16 עילית נ' משה].

בית המשפט העליון הדגיש ברע"א 1462/10 כי צמצום ההגנה על זכויותיו של בעל דירה ברכוש המשותף, מהווה חריג לכלל שלפיו פעולה המשנה את זכויות בעלי הדירות ברכוש המשותף באופן מהותי, דורשת את הסכמתם של כלל בעלי הדירות. כנגזרת מכך, נקבע שפעולות שאינן נמנות עם החריגים המצוינים בחוק, עודן כפופות לזכות הווטו של כל אחד מבעלי הדירות.

ביצוע שינויים בעבודות התמ"א

למפקח על המקרקעין הסמכות לאשר את עבודות התמ"א, לבטלן או לאשר אותן בתנאים. כך, למשל, ככל ומבוקש לבצע עבודות שאינן כלולות במסגרת תוכנית תמ"א 38 ו/או ככל ומתגלה חוסר שווין בתמורות בין דיירי הבניין, רשאי המפקח לאשר את העבודות בתנאים, ולהורות על אישורן בכפוף לביצוע שינויים.

כך, למשל, קבעה המפקחת על המקרקעין בעיר רחובות (ת"ב 148/13) כי לקיחת שטחים מהרכוש המשותף לצורך הצמדת גינות לדירות היזם אינן חלק מעבודות תמ"א 38 חיזוק ואינן בסמכות המפקח מכוח חוק החיזוק. על כן, אישרה המפקחת את העבודות בשינויים תוך ביטול ההצמדות הנ"ל.

בפסק דין אחר של המפקחת על המקרקעין בתל אביב נקבע לאחרונה (תיק 5/813/20) כי מתן דירת גן לדיירת אשר דירתה המקורית לא כללה גינה, מהווה תמורה המצריכה את הסכמת כלל בעלי הדירות, וכי הנתבע לא מסכים לכך. על כן, נקבע כי מדובר על תמורה שונה ועודפת שאין להתיר אותה, וכי אין מדובר בתמורה שוויונית, גלויה, ידועה ומוסכמת על בעלי הדירות.

בתיק אחר בו ייצג משרד עו"ד יוסף בן-דוד, בית המשפט המחוזי בתל אביב אישר את החלטת המפקחת על המקרקעין בעיר חולון שקבעה כי יש לבצע שינויים בעבודות התמ"א לאור פגיעה מהותית במתנגד, ותשלום הוצאות משפט למתנגד בסך 20,000 ₪ (עש"א 13039-12-20).

עורך דין תמ"א 38

למשרד עו"ד יוסף בן-דוד ניסיון רב בתחום המקרקעין לרבות בהליכים משפטיים בקשר עם תמ"א 38, תוך ייצוג דיירים ומתנגדים. משרדנו נמצא בקשר עם אדריכלים ושמאים מומחים בתחום על מנת לבחון כל פרויקט לעומקו.

*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.
לפניה ישירה למשרד עו"ד יוסף בן דוד – 03-7933458