חדשות המשרד - 26.4.2021

הצלחה בהליך משפטי – בית המשפט הורה על ביצוע שינויים בעבודות התמ"א

בעקבות ייצוג משפטי של משרדנו, בית המשפט המחוזי בתל אביב אישר את החלטת המפקחת על המקרקעין בעיר חולון שקבעה כי יש לבצע שינויים בעבודות התמ"א לאור פגיעה מהותית במתנגד וכן לשלם למתנגד הוצאות משפט בסך 20,000 ₪.

רקע בתמצית – ייצוג בהליך התנגדות לתמ"א

נגד המתנגד הוגשה תביעה על-ידי דיירי הבניין לאור התנגדותו לחתום על הסכם התמ"א. המתנגד יוצג על-ידי משרדנו, עורך דין תמ"א 38, ובמסגרת כתב הגנתו נטען, בין היתר, כי תוכנית התמ"א עתידה להביא למספר פגיעות מהותיות לדירתו, ובכלל כך, קיום מכפיל חניה אשר סמוך למרפסת וחלון דירתו, כמו גם הצמדת המעלית לדירתו ללא בידוד אקוסטי מתאים.

במסגרת ההליך המשפטי שהתנהל לפני המפקחת על המקרקעין התגלה כי מכפיל חניה שתוכנן בצמוד לדירת המתנגד עולה לגובה של כ-3.7 מטרים, וכתוצאה מכך חוצה את רצפת דירת המתנגד בכמטר, ומגיע סמוך לחלונו ולמרפסת דירתו. בנוסף, הוכח כי מכפיל החניה נמצא במרחק (אופקי) שבין 30 ס"מ ל-70 ס"מ ממרפסת וחלון המתנגד.

לאור כך, קיבלה המפקחת על המקרקעין את טענת המתנגד כי אותה חניה (חניה מספר 16) מהווה פגיעה מהותית בדירת המתנגד ויש להורות על ביטולה או להגבילה לגובה 2.5' (באופן שלא תעלה על רצפת דירת המתנגד).

בנוסף, התקבלה טענת המתנגד אודות החשש לפגיעה אקוסטית בדירתו כתוצאה מסמיכות המעלית לדירתו, ונקבע, בין היתר, כי לאחר עבודות התמ"א תבוצע בדיקה לדירת המתנגד וככל ותהיה פגיעה אקוסטית – יבוצע בידוד אקוסטי לדירת המתנגד על חשבון היזם.

לבסוף, נקבע בפסק הדין כי על דיירי הבניין לשלם למתנגד הוצאות משפט בגובה 20,000 ₪.

על החלטות אלו של המפקחת על המקרקעין הוגש, בין היתר, ערעור מצד דיירי הבניין לבית המשפט המחוזי בתל אביב.

בית המשפט המחוזי דחה את ערעור הדיירים וקבע כי אין להתערב בהחלטות המפקחת. בכך, דחה בית המשפט המחוזי גם את טענת הדיירים כאילו למפקחת על המקרקעין אין סמכות לבצע שינויים בתוכנית התמ"א.

חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה),התשס"ח-2008

חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה),התשס"ח-2008 ("חוק החיזוק"), קובע כי רשאי בית המשפט הדן בתביעה המוגשת מכוח סעיף 5 לחוק החיזוק להתנות את ביצוע העבודה בתנאים.

בנוסף, בהתאם לדין, רשאים דיירי הבניין להחליט על ביצוע שינויים ברכוש המשותף, ובלבד שמדובר בשינויים סבירים.

בנסיבות ענייננו, נטען על-ידי המתנגד כי עסקינן בתוכנית פוגענית, המבקשת לבצע שינויים שאינם סבירים במקרקעין, ועל כן רשאי בית המשפט לבטל את העבודות אשר מהוות שינוי שאינו סביר במקרקעין וכן להתנות את העבודות בתנאים.

שינויים שאינם סבירים במקרקעין

פרויקט תמ"א יכול להתקיים ובלבד שמדובר בשינויים סבירים במקרקעין. לא פעם בתי המשפט פוסקים כי עבודות שונות דינן להתבטל לאור כך שאין מדובר על שינויים סבירים במקרקעין.

סעיף 3 לחוק החיזוק קובע כי: "ביצוע עבודה ברכוש המשותף, שמטרתה שינוי ברכוש המשותף שאינו הרחבת דירה או בניית דירה חדשה כאמור בסעיפים 4 או 5, טעון החלטה מראש של רוב בעלי הדירות בבית המשותף".

על מהות העבודה נשוא סעיף 3 ניתן ללמוד מדברי ההסבר לחוק הקובעים כי מדובר ב: "עבודה ברכוש המשותף שמטרתה שינוי של הרכוש המשותף, אשר אינו משנה את מעמדו של הרכוש המשותף" (למשל, סגירת קומת העמודים בכניסה לבית המשותף והפיכתה למבואה מקורה לבית)".

בעש"א 7187-10-19 ילין נ' גורן נקבע כי העבודות אותם מבקש לבצע היזם אינם מהווים שימוש סביר ברכוש המשותף אשר יש בהן בכדי לגרוע מזכויותיהם הקנייניות של בעלי הדירות בבית המשותף וברכוש המשותף.

גם ברע"א 9645/16 עילית נ' משה נקבע כי פעולות שונות אינן בגדר "שימוש סביר" ברכוש המשותף (באותו עניין דובר על עקירת מספר עצים, הריסת הגדר, שינוי מיקום פח האשפה, סלילת שביל גישה והקמת חניות).

בית המשפט העליון הדגיש ברע"א 1462/10 כי צמצום ההגנה על זכויותיו של בעל דירה ברכוש המשותף, מהווה חריג לכלל ולפיו פעולה המשנה את זכויות בעלי הדירות ברכוש המשותף באופן מהותי, דורשת את הסכמתם של כלל בעלי הדירות.

עורך דין תמ"א 38

למשרד עו"ד יוסף בן-דוד ניסיון רב בתחום המקרקעין לרבות בהליכים משפטיים בקשר עם תמ"א 38, תוך ייצוג דיירים ומתנגדים. משרדנו נמצא בקשר עם אדריכלים ושמאים מומחים בתחום על מנת לבחון כל פרויקט לעומקו.