עדכון משפטי

היזם לא גילה לרוכשת על חסימת הנוף מדירתה ויאלץ לפצותה

בית המשפט העליון קיבל ביום 1.1.2023 ערעור רוכשת דירה (להלן: המערערת) כנגד בעלות הזכויות במקרקעין אשר קידמו והקימו את פרויקט "בבלי בפארק" בעיר תל אביב (להלן: המשיבות) [ע"א 2274/21 מור נ' אלעד ישראל מגורים בע"מ].

נקבע כי המשיבות הפרו את חובת תום-הלב במשא ומתן בכך שלא קיימו את חובת הגילוי המוגברת כלפי המערערת ולא גילו לה, מיוזמתן, על חסימת הנוף הנשקף מדירתה על ידי מבנה סמוך.

עוד נקבע כי המערערת זכאית לפיצוי כספי שיחושב על-ידי הפחתת המחיר החוזי ששולם עבור הדירה, בשיעור היחס שבין שווי הדירה עם החסימה, לבין שווי דירה דומה ללא חסימה, במועד כריתת הסכם המכר שבין הצדדים.

אין בסקירה להלן כדי להוות ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ובהתאם למצוין גם בתקנון המשרד.

קישור לפסק הדין:
https://www.nevo.co.il/psika_html/elyon/21022740-F09.htm

עובדות המקרה – חובת תום הלב של מוכר דירה

במהלך שנת 2014 התעניינה המערערת ברכישת דירת מגורים בפרויקט "בבלי בפארק". לבסוף רכשה המערערת דירה מהמשיבות בטרם הקמת הדירה ("על הנייר"). בדיעבד גילתה המערערת כי חלק מנוף דירתה נחסם על ידי מבנה אחר סמוך, וכי עובדה זו לא גולתה לה עת חתמה על הסכם המכר אל מול המשיבות.

המערערת, הגישה תביעה לבית המשפט המחוזי בתל אביב וטענה למצג שווא במשא ומתן, תוך שהיא מבקשת מבית המשפט את הסעדים הבאים: ביצוע בקירוב של הסכם המכר באמצעות החלפת הדירה, בדירה אחרת באותו הפרויקט, באופן שייתר את הפגיעה בנוף ולא ייפגע בפרטיותה; לחילופין, עתרה המערערת לפיצוי כספי.

בית המשפט המחוזי דחה את התביעה ורוכשת הדירה הגישה ערעור לבית המשפט העליון. בית המשפט העליון דן בשאלה מהו היקף חובת הגילוי שמוטלת על קבלן שמוכר דירה "על הנייר" מכוח חובתו לנהוג בתום-לב ובדרך מקובלת במשא ומתן עם רוכש הדירה. עוד נדרש ביהמ"ש העליון לשאלה מהו הסעד לו זכאית הרוכשת במקרה בו הופרה חובת הגילוי כלפיה.

פסק הדין של בית המשפט העליון – חובת תום הלב של מוכר דירה

בית המשפט העליון (מפי השופט א. שטיין ובהסכמת השופטים ד. מינץ ו-ג. כנפי-שטייניץ) קיבל את הערעור בחלקו וקבע כי המשיבות הפרו את חובת הגילוי כלפי רוכשת הדירה. נקבע כי למשיבות חובת גילוי מוגברת וזו הופרה. המשיבות מכרו למערערת דירה "על הנייר", והיה עליהן לנהוג עם המערערת "בתום לב ובדרך מקובלת" כפי שקובע סעיף 12(א) לחוק החוזים.

ההפרה מצד המשיבות באה לביטוי בחוסר גילוי נאות ביחס לחסימת הנוף בדירת המערערת, ובעת קניית הדירה ("על הנייר") למערערת לא הייתה ידיעה על כך. בית המשפט העליון קבע כי בגין הפרת חובת הגילוי חייבות המשיבות לשלם למערערת פיצויים בעד הנזק שנגרם לה.

נקבע, בין היתר, כי הנזק שנגרם למערערת על ידי מעשי ומחדלי המשיבות "משתווה לאבדן ההזדמנות שלה, שהיתה מתממשת אילו ידעה המערערת, בזמן רכישת הדירה על בעיית החסימה, לרכוש את הדירה במחיר זול יותר מזה ששילמה עבורה..".

בית המשפט העליון הדגיש כי בנסיבות של רכישת דירה "על הנייר" מחובתו של מוכר הדירה (בין אם מדובר על חברה קבלנית ובין אם עסקינן ביזם מקרקעין), לדאוג לכך שרוכש הדירה יקבל מידע מלא, ויכלול את כל הפרטים הרלבנטיים בצורה נגישה וברורה.

פערי הכוחות והמידע הקיימים בין רוכש דירה (שאיננו שחקן מקצועי) לבין קבלן או יזם מקרקעין שמוכר דירה, וכן מכוח חובת תום-הלב במשא ומתן, המעוגנת בדין, נגזרת חובת גילוי מוגברת על הקבלן שמוכר דירות "על הנייר".

בנסיבות העניין נקבע כי המידע בדבר חסימת הדירה על ידי מבנה סמוך הוא מידע מהותי שמחובת המשיבות היה לגלותו למערערת, וכי הן הפרו זכות זו על ידי כך שלא קיימו את חובת הגילוי המוטלת עליהן.

* אין באמור בסקירה הנ"ל כדי להוות ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ובהתאם למצוין גם בתקנון המשרד.
** למשרד עו"ד יוסף בן-דוד ניסיון רב בתחום המקרקעין, תוך ייצוג וליווי לקוחות המשרד בהליכים משפטיים, ובין היתר, תביעות בגין אי התאמה, הפרת חובת תום הלב בעסקת מכר מקרקעין והיעדר גילוי ראוי.