סקירה משפטית

החובה למסור מידע מלא בדבר אי התאמה של נכס

קיימת חובה החלה על מוכר של נכס, ובפרט דירת מגורים, למסור את מלוא המידע הרלוונטי ביחס לנכס הנמכר, ובכלל זאת פגמים הגלומים בו.

החובה למסור את מלוא המידע בגין הנכס קבועה בסעיף 11(ב) לחוק המכר, התשכ"ח-1968 ("חוק המכר"), אשר קובע כי: "המוכר לא קיים את חיוביו אם מסר: …"נכס שונה או נכס מסוג או תיאור שונה מן המוסכם".

סעיף 16 לחוק המכר מוסיף וקובע: "היתה אי-ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיפים 14 ו-15 או בכל הסכם, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה".

בצד החובה החלה על המוכר למסור את מלוא המידע, מטיל חוק המכר חובה על הרוכש, במסגרתה הוא נדרש להודיע למוכר על אי ההתאמה מיד כשנודע לו על-כך. סעיף 14(א) לחוק המכר קובע בעניין זה: "על הקונה להודיע למוכר על אי-התאמה מיד לאחר מועד הבדיקה לפי סעיף 13(א) או (ב) או מיד לאחר שגילה אותה, הכל לפי המוקדם יותר".

החובה למסור מידע מלא אודות הנכס, גלומה גם בחובת תום הלב בניהול משא ומתן לקראת כריתתו של הסכם. מוכר שלא מגלה לצד השני מידע מלא אודות הנכס ו/או פגמים בו ו/או חריגות בניה – עשוי למצוא עצמו חב כלפי הקונה בגין הנזקים שנגרמו לו בפועל ו/או בהפרת חוזה ותשלום פיצויים מוסכמים.

כך, למשל בת"א 2737-05-19 שפירא נ' שריבקר (החלטה מיום 25.5.2022), דן בית המשפט באי גילוי המוכרים על עבודות שבוצעו בנכס ללא היתר, תוך שנקבע כי על המוכרים לפצות את הקונים בגין נזקיהם.

שאלת חובותיו של רוכש לברר קיומן "אי התאמות" בנכס

אל מול חובותיו של מוכר נכס, נדונה בפסיקת בתי המשפט שאלת חובותיו של רוכש לבצע בדיקות בעצמו, והאם העדר ביצוע בדיקות מתאימות מקימות לו "אשם תורם".

בע"א 8068/11 עיני נ' שיפריס (החלטה מיום 11.2.2014) נקבע בדעת רוב כי ההלכה שהייתה קיימת, ולפיה "יזהר הקונה", חלפה מן העולם, ובמקומה נקבעה הלכה, המטילה חובה אקטיבית על המוכר למסור גילוי נאות של כל המידע הידוע לו, ושהוא מהותי לתוכנו של ההסכם.

בת"א 2737-05-19 שפירא נ' שריבקר (החלטה מיום 25.5.2022) נקבע כי: "..לא יכולה להיות מחלוקת, שקיומה של חריגת בנייה בדירה, היא בגדר מידע אותו חייב המוכר למסור לקונה עובר לעסקת המכר, והוא איננו יכול להסתפק בטענה ולפיה הדירה נמכרת "AS IS".

בעניין שריבקר הנ"ל, ולאחר ניתוח משפטי של חובות המוכרים במסגרת הליכי מכר, קבע בית המשפט שעל המוכרים חלה חובה להצהיר בפני הקונים, כבר בשלב המשא ומתן שהתקיים בין הצדדים, על קיומה של "אי התאמה", במובן זה שהדירה איננה תואמת את ההיתר שניתן בגינה. לכל המאוחר, היה על המוכרים לכלול הצהרה בעניין זה בהסכם המכר שבין הצדדים.

בעניין שריבקר הנ"ל הגיע בית המשפט למסקנה שאין מחלוקת, כי את הבניה שבוצעה ללא היתר ביצעו המוכרים, והמוכרת אף העידה, כי ערכה בירורים שונים באם נדרש היתר בגין סגירת החצר המקורה, ועל כן, עולה מעדותה, כי העבודה שבוצעה טעונה היתר. נפסק כי לא יכולה להיות מחלוקת, שהמוכרים ידעו בוודאות, כי הדירה איננה תואמת את ההיתר שניתן בגינה, שכן הם אלו שביצוע את העבודות. בנוסף, לאור חשד המוכרת הנ"ל, נקבע שלכל הפחות, היה על המוכרים לדעת שביצוע העבודות טעונה היתר בנייה.

על כן, נפסק כי העובדות לפיהן, המוכרים בנו בעצמם את תוספת הבנייה, והמוכרת חשדה בדבר הצורך בקבלת היתר ולא עשתה בירור של ממש בעניין זה, לא עמדו בדרכם של המוכרים להצהיר הצהרה לא נכונה בהסכם המכר, ולפיה הדירה תואמת את היתר הבנייה. בעניין שריבקר הנ"ל גם דחה בית המשפט את טענת המוכרים אודות חובת הקונים לבצע בדיקות מטעמם, שכן היה על המוכרים למסור את המידע שהיה ברשותם בדבר אי התאמה.

** אין באמור בסקירה לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ובהתאם למצוין גם בתקנון המשרד.
** למשרד עו"ד יוסף בן דוד ניסיון רב בתחום המקרקעין, לרבות ייצוג וליווי משפטי בסכסוכי מקרקעין המתנהלים בבתי המשפט השונים.