עדכון משפטי
הודעה על כינוס אסיפת דיירים בקבוצת הווטסאפ של הבניין
העידן הדיגיטלי מביא לפתחם של בתי המשפט (והמפקחים על המקרקעין) אתגרים ושאלות בכל הנוגע לביצוע המצאות ופרסומים במדיה הדיגיטלית והרשתות החבריות.
לאחרונה, הגיעה לפתחה של המפקחת על המקרקעין בחיפה השאלה: האם פרסום בקבוצת הווטסאפ של הבית המשותף על כינוס אסיפת דיירים עומדת בהוראות התקנון החל על הבית המשותף.
המפקחת על המקרקעין בחיפה, עינת מידן בלום, קבעה כי הודעה על כינוס אסיפת דיירים שפורסמה בקבוצת הווטסאפ של הבנית המשותף עונה על דרישת סעיף 7(ב) לתקנון המצוי בדבר פרסום "במקום בולט על פני הבית המשותף" [(חי') 466/21 נציגות הבית המשותף נ' יגאל (החלטה מיום 14.7.2022)].
תקנון בית משותף
בהתאם לדין, על בית משותף להתנהל לפי תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף. בעלי הדירות יכולים לקבלם על עצמם תקנון מוסכם, או לאמץ את התקנון המצוי שבתוספת לחוק המקרקעין.
ככל ובעלי הדירות קיבלו על עצמם תקנון אותו רשמו, יש לבחון האם קיימות בו הוראות לעניין דרכי פרסום אסיפת דיירים. ככל ובעלי הדירות לא רשמו תקנון שכזה ו/או ככל ובעלי הדירות לא נתנו התייחסות בתקנון הרשום לכללי פרסום הודעה על אסיפת דיירים – מכוח סעיף 64 לחוק המקרקעין, יחולו בעניין זה הוראות התקנון המצוי.
סעיף 5(א) לתקנון המצוי מטיל על בעלי הדירות חובה לקיים אחת לשנה אסיפה כללית "לשם קביעת דרכי ניהולו של הרכוש המשותף והשימוש בו, קביעת ההוצאות הכרוכות בכך, מינוי נציגות, אישור החשבונות והסדר הענינים האחרים הנובעים מהשכנות בבית המשותף".
טרם כינוס האסיפה, נדרשת הנציגות להודיע לבעלי הדירות על מועד ומקום כינוס האסיפה הכללית ארבעה ימים לפחות טרם ביצוע הכינוס, וזאת באמצעות הצגת ההודעה במקום בולט על פני הבית המשותף או בתוכו (סעיף 7 לחוק המקרקעין). בהודעה על כינוס האסיפה נדרש לפרט את סדר יומה של האסיפה ואין לדון בנושא שלא נכלל בסדר יומה (סעיף 9 לחוק המקרקעין).
הודעה על כינוס אסיפת דיירים בקבוצת ווטסאפ
בהליך המשפטי הנ"ל נידונה השאלה מה דינו של פרסום הודעת כינוס אסיפת דיירים בקבוצת הווטסאפ של הבניין. החלטת המפקחת בחיפה עסקה בשלוש תביעות שונות שאוחדו, ובמסגרתן עלתה טענה מצד אחד מבעלי הדירות כי פרסום בקבוצת הווטסאפ של הבית המשותף אינו עונה על דרישת הפרסום הקבועה בתקנון.
המפקחת על המקרקעין בחיפה הגיעה למסקנה כי בתקנון אותו אימצו בעלי הדירות אין הוראה לעניין פרסום בקבוצת הווטסאפ, ועל כן, – מכוח סעיף 64 לחוק המקרקעין, יחולו בעניין זה הוראות התקנון המצוי.
בהחלטה נקבע כי "בניגוד לנטען, שוכנעתי שהודעות על כינוס האסיפה הכללית נתלות במספר מקומות בולטים ברחבי הבית המשותף (שם, עמ' 7 שו' 2-1) אך גם אם אניח לטובת הנתבע שלא כך נוהגת הנציגות, הרי שלא נסתרה טענת הנציגות לקיומה של קבוצת ווטסאפ של בעלי הדירות, שבה מפורסמים ענייני הבית המשותף לרבות בעניין כינוס האסיפה הכללית ופרסום פרוטוקולים, נוסף לשליחתם לתיבות המייל האישיות של הדיירים; בכך יש לענות על דרישת סעיף 7(ב) לתקנון בדבר פרסום "במקום בולט על פני הבית המשותף".
התחמקות מקבלת עדכונים ו/או הודעות בקשר עם הבית המשותף
בהחלטה הנ"ל גם נידונה השאלה מה דינו של דייר בבית משותף אשר מסרב לשתף פעולה עם הנציגות ו/או מתחמק מקבלת הודעות ו/או עדכונים.
נציגת הדיירים טענה כי הנתבע מתחמק מקבלת הודעות ועדכונים והוא גם יצא מקבוצת הווטסאפ של הבית המשותף, ואינו מוכן למסור את כתובת הדוא"ל שלו. הנתבע טען מנגד כי לא נעשה מאמץ לאתר אותו ו/או למסור לו הודעות.
המפקחת על המקרקעין קבעה כי "אין לקבל דרישה זו של הנתבע ואין לצפות מהנציגות לכלות זמנה ומרצה ב"חיזור" אחר בעלי הדירות לצורך מסירת הודעות על כינוסה של האסיפה הכללית, המצאת מסמכים או גביית מיסים.
ככל שבחר הנתבע להתנתק מערוצי התקשורת השונים שפתחה הנציגות מול הדיירים, לא תישמע טענתו שלא ידע על כינוסן של אספות או לא הוזמן אליהן כדין".
בהקשר זה יצוין כי המפקח על המקרקעין בפתח תקווה קבע בהחלטתו בתיק 658/20 נציגות הבית המשותף – רח' בן גוריון 59, כפר סבא נ' ליבנת (נבו, 05.08.2021) כי: "חברי ועד הבית, ממלאים למעשה תפקיד כפוי טובה לטובת ציבור בעלי הדירות בבית המשותף. אין שכר בפעולתם, והם נדרשים לבצע מטלותיהם, בהתנדבות למען כל דיירי הבית המשותף, ומשכך על בעלי הדירות לסייע להם, ולא להקשות עליהם מלבצע את תפקידם".
עורך דין בתים משותפים ונציגות דיירים
עו"ד בתים משותפים: לעו"ד יוסף בן-דוד ניסיון רב בתחום המקרקעין, לרבות בתחום הבתים המשותפים וייצוג בסכסוכים בין בעלי דירות בבית משותף. עו"ד בן דוד מלווה נציגויות דיירים באופן שוטף, מייצג ומייעץ בסכסוכים בין בעלי דירות בבית משותף, ומנהל הליכים משפטיים בתחום.
** הסקירה המובאת לעיל אינה מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינה מתיימרת להקיף את מכלול הסוגיות המשפטיות והמנהלתיות בנושא, ובהתאם למצוין גם בתקנון המשרד.