עדכון משפטי

בית המשפט סבור שלא ניתן לכפות יזם תמ"א על דיירי הבניין

בית המשפט דן בשאלת האפשרות לכפות יזם לביצוע פרויקט התחדשות עירונית על בעלי זכויות המתנגדים להתקשרות עימו (חדל"ת 47077-05-22). נקבע, אגב אורחא, כי ספק אם ניתן לכפות על בעלי זכויות להתקשר עם יזם שלא נבחר על ידם, בשים לב לאופי ההתקשרות הדורשת יחסי אמון מיוחדים ושיתוף פעולה ממושך.

קישור להחלטת בית המשפט המחוזי:
https://www.nevo.co.il/psika_html/mechozi/ME-22-05-47077-444.htm

קישור להחלטת בית המשפט העליון:
https://www.nevo.co.il/psika_html/elyon/23035630-P03.htm

רקע עובדתי – הליכי חדלות פרעון של חברת התחדשות עירונית ושאלת האפשרות לכפיית יזם על בעלי הזכויות 

קבוצת בכר הינה קבוצת חברות שעסקה בייזום וביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית. בחודש יוני 2022 ניתן צו לפתיחת הליכים לקבוצת בכר לפי חוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי ולקבוצה מונה נאמן.

באותה עת הייתה קבוצת בכר קשורה בהסכמים שונים לביצוע 10 פרויקטים של התחדשות עירונית, ובין היתר, ביצוע פרויקט תמ"א 38 עם בעלי הזכויות ברחוב הרא"ה ברמת גן.

במסגרת הליכי חדלות הפירעון פרסם הנאמן הזמנה להציע הצעות לרכישת זכויות קבוצת בכר בפרויקטים העתידיים שלה (ובין היתר, בפרויקט ברח' הרא"ה ברמת גן).

קבוצת א. לוי השקעות ובניין בע"מ נתנה את ההצעה הגבוהה ביותר, והנאמן הגיש בקשה לאישור הצעתה. עם זאת, בעלי הזכויות התנגדו להתקשרות עם חברת א. לוי לביצוע הפרויקט וציינו בין היתר כי חברת מעוז דניאל מוכנה לשלם יותר עבור הזכויות בפרויקט.

בבית המשפט המחוזי ניתן תוקף להצעת ביהמ"ש לפיה ההסכם בין בעלי הזכויות לבין קבוצת בכר יבוטל כנגד תשלום מלוא הסכום שהוצע ע"י מעוז דניאל (2,250,000 ₪) לקופת הנאמן. נקבע כי סכום זה יוחזק בנאמנות עד להכרעה בטענות קבוצת א. לוי בדבר זכותה לקבל פיצוי.

קבוצת א. לוי לא הסכימה להחלטה זו של בית המשפט המחוזי והגישה ערעור לבית המשפט העליון, ובצידה בקשה לעיכוב ביצוע ההחלטה.

פסק דינו של בית המשפט העליון

בית המשפט העליון קבע כי אין להורות על עיכוב ביצוע החלטת בית המשפט המחוזי וכי המערערת אינה עומדת בתנאים לעיכוב ביצוע ההחלטה.

בהתאם לתקנות סדר הדין האזרחי "הגשת ערעור לא תעכב את ביצוע ההחלטה שעליה מערערים" (תקנה 145(א) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018). על המבקש לסטות מכלל זה להוכיח כי סיכויי הערעור להתקבל גבוהים; וכי מאזן הנוחות נוטה לטובתו, במובן זה שאם תידחה הבקשה והערעור יתקבל ייגרם לו נזק בלתי הפיך.

בית המשפט העליון בחן את בקשתה של המערערת וקבע כי הוא אינו סבור שמאזן הנוחות נוטה לטובתה. בהחלטה נקבע: "אכן, ייתכן כי אם ביצועה של החלטת בית משפט קמא לא יעוכב וערעור המבקשת יתקבל, תאבד המבקשת את ההזדמנות לבצע את פרויקט הרא"ה. אף-על-פי-כן, נראה כי גם המבקשת עצמה אינה חולקת על כך שהנזק שעלול להיגרם לה כתוצאה מכך הוא נזק כספי גרידא אשר ניתן יהיה לפצותה בגינו".

בהחלטה נקבע כי האינטרס של המערערת בביצוע הפרויקט הוא אינטרס כלכלי-מסחרי וכי המערערת לא טענה כי יש לה עניין ייחודי בפרויקט הספציפי ברח' הרא"ה או כי ביצועו טומן בחובו ערך מוסף עבורה החורג מערכו הכספי, וכי הנזק הממשי היחיד הוא אובדן הרווח שצפוי למערערת.

מנגד, נקבע בהחלטה, כי עיכוב ביצוע החלטת בית משפט המחוזי צפוי להביא לעיכוב נוסף בביצוע פרויקט התמ"א ברח' הרא"ה (אשר ממילא התעכב בשל כניסתה של קבוצת בכר להליכי חדלות פירעון), וכי עיכוב נוסף עלול להכביד על בעלי הזכויות בבניין ולגרום להם נזקים.

** למשרד עו"ד יוסף בן-דוד ניסיון רב בתחום המקרקעין ותמ"א 38, תוך ליווי וייצוג משפטי בהסכמים ובהליכים משפטיים.

** הסקירה המובאת לעיל אינה מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינה מתיימרת להקיף את מכלול הסוגיות המשפטיות והמנהלתיות בנושא, ובהתאם למצוין גם בתקנון המשרד.