עדכון משפטי - 7.7.2024
מתנגד לתמ"א יפוצה בסך 248,999 ש"ח
פסק דין מיום 7.7.2024 בתיק מס' 5-1266-2021 ,של כב' המפקחת הבכירה על המקרקעין בתל אביב עוסק בפרויקט התחדשות עירונית (תמ"א 38/2) ברחוב משה שרת בתל אביב. הפרויקט כולל הריסת בניין ישן ובניית בניין חדש בן 6 קומות ו-25 יחידות דיור.
רוב בעלי הדירות התקשרו עם יזם לפרויקט תמורת זכויות בנייה והטבות, אולם חלק מבעלי הדירות התנגדו בטענה לחוסר שוויון בתמורות.
הסקירה להלן אינה מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי, ובהתאם למצוין גם בתקנון האתר.
התנגדות לתמ"א – טענות הצדדים:
התובעים (רוב בעלי הדירות): טענו כי מדובר בפרויקט חיוני מבחינה בטיחותית ותכנונית, שהופק בתום לב ובשיתוף מלא, וכולל תמורות נדיבות לבעלי הדירות – לרבות הגדלת שטח הדירה, תוספת ממ"ד, מעלית, חניה, מחסן ומרפסת.
הנתבע 2 (בעל דירה בקומת קרקע): התנגד לביצוע הפרויקט במתכונתו וטען כי ייגרם לו נזק משמעותי בשל מיקומה הנחות של דירת התמורה, אובדן ערך, חוסר בכיווני אוויר, ומרפסת קטנה יחסית. לדבריו, קיימת אפליה בין הדיירים, ויש לחייב את היזם או יתר הדיירים בפיצוי כספי.
התנגדות לתמ"א – הכרעה:
המפקחת על רישום מקרקעין מצאה כי יש חשיבות ציבורית וחיוניות לפרויקט – ולכן יש לאשר את ביצועו. עם זאת, נקבע כי אכן קיים פער בין התמורות שניתנו לבעלי הדירות, ויש מקום לאיזון כספי לטובת הנתבע 2.
נקבע כי הנתבע זכאי לפיצוי בסך 248,999 ₪, שיחולק בין מספר בעלי דירות שקיבלו תמורה "עודפת" ביחס לאחרים.
התנגדות לתמ"א – עקרונות מרכזיים שנקבעו:
- גם בפרויקט בו רוב הדיירים מסכימים, יש לבחון האם נשמר שוויון מהותי בין הדיירים, במיוחד כאשר יש שונות בין הדירות הקיימות.
- התמורה בפרויקט פינוי-בינוי אינה נגזרת ממצב הדירה הפיזית אלא בעיקר ממיקומה, שטחה ותרומתה היחסית למקרקעין.
- ניתן לאשר פרויקט גם כאשר לא מתקיים שוויון מוחלט – ובלבד שיינתן פיצוי לאיזון הפערים.
התנגדות לתמ"א – חשיבות לעוסקים במקרקעין:
פסק הדין מדגיש כי בפרויקטים של התחדשות עירונית חשוב לא רק גיוס הרוב – אלא גם ניתוח מדויק של התמורות, האיזון הכלכלי והפוטנציאל המשפטי להתנגדויות.
למשרד עו"ד יוסף בן-דוד, ניסיון רב בהליכי מקרקעין, ובכלל כך ניהול הליכים משפטיים בתחום ההתחדשות העירונית.