חדשות המשרד - 24.2.2023

הצלחה בהליך משפטי – ביטול חוב ארנונה בסך 421,000 ש"ח

הצלחה בהליך משפטי הובילה לביטול חוב ארנונה בסך של 421,000 ש"ח. סיפור המעשה הוא כך: לקוח המשרד אשר לטובתו רשומה משכנתא על נכס מקרקעין של חייב, הגיש באמצעות משרדנו בקשה למימוש המשכנתא להוצאה לפועל. במסגרת ניהול התיק, התקבלה בקשתנו כי נכס המקרקעין המשועבד יימכר לצורך תשלום החוב ללקוח.

במהלך מכירת נכס המקרקעין, התבקש אישור עיריית תל אביב לטאבו – מסמך נחוץ במסגרת עסקת מכר, אשר נדרש לצורך העברת הזכויות. דא עקא, עיריית תל אביב התנגדה להפיק את האישור וטענה כי קיים חוב ארנונה אשר רובץ על הנכס בגובה כ-421,000 ₪, ודרשה תשלום החוב כתנאי להפקת האישור.

משרדנו התנגד לעיכוב מצד העירייה ותוך שהוגשה בקשה לכבוד ראש ההוצאה לפועל, בין היתר, לחייב את העירייה להפיק את האישור הנדרש לצורך מכירת הנכס במסגרת תיק ההוצאה לפועל. מנגד, עיריית תל אביב הגישה התנגדות מפורטת וטענה כי ההחלטה אינה בסמכות ראש ההוצאה לפועל, וכי רק לאחר קבלת סכום החוב, תפיק היא את האישור הנדרש.

כב' ראש ההוצאה לפועל קיבל את הבקשה, דחה את התנגדות העירייה והורה לעירייה להפיק את האישור, תוך חיובה בהוצאות משפט.

ביטול חוב ארנונה – מעמד חובות ארנונה

במקרה הנידון עסקינן בחוב של צד ג', חברה שהייתה בשליטת החייב המנוח וכן בחוב אישי של המנוח, כאשר עיקר חוב הארנונה שייך לחברה. מעיון בתיק פשיטת הרגל של החייב עולה כי עיריית תל אביב הגישה תביעת חוב, וכי לא נרשמה הערה כלשהי מכוח פקודת המיסים גביה, ואף לא נפתח תיק הוצל"פ.

בהתאם להוראות הפקודה ובהתאם לפסיקת בג"ץ 7009/04 עיריית הרצליה נ' היועץ המשפטי לממשלה, החובות הנטענים נבחנים בהתאם למספר תקופות: [1] עד ליום 16.3.2000 – מועד האכרזה הראשונה; [2] מיום 16.3.2020 ועד יום 31.3.2001 – מועד האכרזה המתוקנת; [3] מיום 1.4.2001 ואילך.

טרם מועד האכרזה הראשונה, פקודת המיסים גבייה לא חלה על גביית חובות ארנונה, וניתן היה לגבות חובות אלו בהתאם לדיני החיובים השונים בלבד. לכן, חובות שנצברו קודם למועד זה הינם בגדר חובות רגילים. בגין התקופה השנייה, מעמד החוב כלפי העירייה בדרגת שעבוד ראשון. ובגין התקופה השלישית במעמד של שעבוד רגיל.

לאור העובדה שהחובות הנטענים מצד העירייה הינם משנת 1998 ועד לשנת 2008 – החובות הנטענים משנת 1998 עד יום 16.3.2000 אינם בעלי מעמד בדין קדימה ואינם שונים מכל נושה רגיל. חובות שנצברו בתקופה השנייה – דינם שעבוד ראשון וגוברים על כל שעבוד אחר, וחובות שנצברו בתקופה השלישית, דינם שעבוד רגיל, ואינם גוברים על שעבוד אחר הקודם בזמן.

פקודת המיסים (גביה) קובעת כי לשם גביית חובות כאמור, יש לפעול לרישום הערה. סעיף 11א(2) לפקודת המיסים (גביה) קובע: "כל מס אחר המגיע מסרבן שהוא בעל מקרקעין יהיה שעבוד על המקרקעין אם נרשמה בפנקס המקרקעין הערה על כך על פי הודעת גובה המס; נרשמה הערה על שעבוד כאמור, תהא דרגתו נדחית בפני כל שעבוד של אותם מקרקעין שהיה רשום שעה שנרשמה ההערה".

ביטול חוב ארנונה – תעודת רישום ללשכת המקרקעין

סעיף 324(א) לפקודת העיריות [נוסח חדש] קובע: "לא תירשם בפנקסי המקרקעין כל העברה של נכס, אלא אם הוצגה לפני הרשם, או לפני עוזר הרשם, תעודה חתומה בידי ראש העיריה, המעידה שכל החובות המגיעים לעיריה מאת בעל הנכס ביחס לאותו נכס עד ליום מתן התעודה והנובעים מהוראות הפקודה או מדין אחר – סולקו במלואם או שאין חובות כאלה."

בבג"ץ עיריית הרצליה הנ"ל נקבע כי סעיף 324(א) מתייחס לכלל החיובים שהוטלו על פי דין על הבעלים של הנכס אך אין מקום להעניק מעמד שונה לרשות מקומית, בהתייחס להסדרי נשייה שנקבעו במסגרת הליכי חדלות פירעון.

נקבע כי אין בסעיף 324 הנ"ל, כדי להקנות לרשות מעמד עדיף לצורך גביית חובות ארנונה וכי עליה להגיש תביעת חוב לקופת הכינוס או הפירוק. במילים אחרות, אין מעמדה של הרשות מקומית שונה ממעמדו של נושה, אף במסגרת הליכי כינוס בתיק הוצאה לפועל למימוש משכנתא.

ברע"א 7037/00 עיריית ראשון לציון נ' וינבוים (2002), נקבע שבגין התקופה שבין מינוי כונס הנכסים לבין המועד בו תפס הכונס את החזקה בנכס, החייבים בארנונה הם החייבים-המחזיקים ולא כונס הנכסים ואין המדובר בהוצאות כינוס אלא בחוב בר תביעה. עוד נקבע כי העיריה אינה יכולה להעמיד דרישה כתנאי להשלמת המכר, כי ישולם לה חוב הארנונה של הבעלים-החייבים.

בבג"ץ 199/88 קהילת ציון אמריקאית (בפירוק) נ' יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה (1989) נקבע, בין היתר, כי: "אין בידי העירייה להתנות מתן האישור הנדרש, בתשלום חבויות שונות (במנותק מהטענות בדבר הקדימות) וזאת היות שסעיף 324(א) לפקודת העיריות אינו כלי גבייה ואין בידו לאפשר לעירייה להחזיק רוכשים כ"בני ערובה".

עוד נקבע כי: "אין בידי העירייה להתנות מתן האישור, בתשלום החובות הנטענים כלפיה ועליה ליתן בידי הכונס האישור תוך זמן סביר ולא יאוחר מ – 10 ימים".

עורך דין ביטול חוב ארנונה

ביטול חוב ארנונה: למשרד עו"ד יוסף בן דוד ניסיון רב בתחום המשפט המינהלי ודיני המקרקעין, ובכלל כך, ליווי וייצוג לקוחות המשרד בפני בית המשפט השונים; רשויות מקומיות; ועדות מקומיות; ועדות ערר; משרדי ממשלה; וועדות סטטוטוריות.

עו"ד בן-דוד עוסק רבות במשפט מינהלי ומקרקעין, שימש בעברו כבא כוח היועץ המשפטי לממשלה וייצג את מדינת ישראל בהליכים מנהליים מגוונים.

** אין בסקירה לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ובהתאם למצוין גם בתקנון המשרד.