סקירה משפטית

הגילוי הנדרש של מוכר דירה אודות פרויקט תמ"א סמוך

בית המשפט השלום בחיפה נדרש לאחרונה לשאלה האם קיימת חובה על מוכר דירה לגלות לקונה אודות פרויקט תמ"א אשר עתיד להתקיים בסמוך לממכר, ומהו היקפה של חובת גילוי זו [ת"א (חי') 16882-11-19 שור נ' צורי (החלטה מיום 18.7.2022) (להלן: "עניין שורי")].

באותו עניין נקבע כי קיימת חובה על מוכר נכס מקרקעין לגלות לקונה עובדה זו שהינה בידיעתו אודות פרויקט תמ"א סמוך, ובהתאם לחובות המוטלות על מוכר במסגרת עסקת מכר מקרקעין.

עם זאת, בענין שורי הנ"ל המוכרים גילו לקונים אודות פרויקט התמ"א הסמוך אך בכל זאת חויבו לשלם פיצויים (חלקיים), שכן נקבע שהיקף הגילוי לא היה מספק. על כך להלן.

על חובת תום הלב בשלב הטרום חוזי

על הצדדים לחוזה מכר חלה חובת תום הלב הקבועה בסעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973. חובה זו קובעת כי במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב כל צד לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב.

הפרה של חובת הגילוי בשלב הטרום חוזי עשויה לעלות, במקרים המתאימים, כדי הפרת חובת תום הלב במשא ומתן. חובת תום הלב כוללת את את החובה שלא להטעות את הצד שכנגד, בין בהטעיה אקטיבית ובין בהטעיה פסיבית, הטעייה פסיבית משמעה אי אי גילוי עובדות נחוצות.

חובת הגילוי הנגזרת מחובת תום לב במשא ומתן החוזי, קמה במקרים בהם היה מצופה שאדם, המנהל משא ומתן, יגלה נתונים משמעותיים רלבנטיים לצד השני [ראה, למשל: ע"א 9447/06 פוקס נ' אלבס (החלטה מיום 25.03.08)].

גילוי מידע רלוונטי לצד שכנגד, מבטא הוגנות ביחסים שבין הצדדים במסגרת המשא ומתן ביניהם. דברים אלה נכונים גם למקרה בו אחד הצדדים מחזיק במידע מסוים, או בעל נגישות גבוהה יותר למידע או נתונים בקשר לנכס.

גילוי עובדות שהצד השני היה יכול לגלותן בעצמו

בתי המשפט קבעו כי חובת תום הלב כוללת גם את החובה לגלות לצד האחר אפילו עובדות שהצד השני יכול היה לגלותן בכוחות עצמו, ובלבד שגילוי זה מתחייב ממהות העסקה ומנסיבות המקרה [ראה, למשל: ע"א 3051/08 סאסי קבלני בניין, עפר וכבישים (1986) בע"מ נ' משרד הבינוי והשיכון (החלטה מיום 19.01.10)].

בנוסף לחובת הגילוי מכוח חובת תום הלב הקבועה בסעיף 12 לחוק החוזים, קובע סעיף 15 לחוק החוזים חובת גילוי רחבה על צד לחוזה. בתי המשפט כורכים למעשה את שני הסעיפים הללו יחד בעניין החובה לגלות את כל העובדות אשר לפי הנסיבות יש לגלותן לצד שכנגד.

כאמור, חובת הגילוי, על פי עיקרון תום הלב הנ"ל, עשויה לחול גם במקרים בהם יכול היה הצד שכנגד למו"מ להגיע למידע בעצמו [ראה: ת"א (מחוזי חי') 622/99 פריצקר יזמות בע"מ נ' מדינת ישראל (החלטה מיום 23.12.1999)].

בע"א 8068/11 עיני נ' שיפריס (החלטה מיום 11.2.2014) נקבע בדעת רוב כי ההלכה שהייתה קיימת, ולפיה "יזהר הקונה", חלפה מן העולם, ובמקומה נקבעה הלכה, המטילה חובה אקטיבית על המוכר למסור גילוי נאות של כל המידע הידוע לו, ושהוא מהותי לתוכנו של ההסכם.

בת"א 2737-05-19 שפירא נ' שריבקר (החלטה מיום 25.5.2022), דן בית המשפט באי גילוי המוכרים על עבודות שבוצעו בנכס ללא היתר, תוך שנקבע כי על המוכרים לפצות את הקונים בגין נזקיהם.

בהחלט נקבע כי: "..לא יכולה להיות מחלוקת, שקיומה של חריגת בנייה בדירה, היא בגדר מידע אותו חייב המוכר למסור לקונה עובר לעסקת המכר, והוא איננו יכול להסתפק בטענה ולפיה הדירה נמכרת "AS IS".

חובת גילוי אודות פרויקט תמ"א סמוך

בעניין שורי הנ"ל דן בית המשפט בשאלת הגילוי אודות פרויקט תמ"א אשר עתיד להתקיים בסמוך לממכר, וכן היקפה של חובת גילוי זו, וקבע כי "עובר לחתימת ההסכם, עצם הנתון כי בבניין סמוך עומד להתבצע פרויקט במסגרת תמ"א 38 – הובא לידיעת התובעים, וכי המחלוקת האמיתית נסבה אודות היקף הגילוי ולא עצם הגילוי".

בית המשפט מצא לקבל את התביעה בחלקה לאחר שהגיע למסקנה כי על אף שחובת הגילוי לא הופרה בפועל, היקפה היה חסר. באותו עניין חייב בית המשפט את המוכרים, בין היתר, בגובה הפיצוי המוסכם אשר נקבע בהסכם. כדאי להביא כעת את דברי בית המשפט במלואם:

"עתה נשאלת השאלה מה היה היקף הגילוי הנדרש בנסיבות העניין ?

הגם ששוכנעתי שעצם הנתון בדבר הגשת הבקשה לאישור תמ"א בבניין סמוך הובא לידיעת התובעים, אם על ידי הנתבע 1 ואם על ידי המתווכת, הרי שעדיין יש לבחון האם אופן הצגת הדברים עומד בחובת הגילוי המצופה בנסיבות העניין בכללותו.
….
בנסיבות המקרה שבפניי, והגם שמדובר בבקשה לאישור תמ"א ביחס לבניין סמוך, ובהינתן שמדובר במסמך שנמסר לנתבעים ימים ספורים לפני חתימת הסכם המכר עם התובעים, וחובת תום הלב החלה בשלב המו"מ החוזי, הרי שהגעתי לכלל מסקנה שבנסיבות מקרה זה היה מצופה מהנתבעים להביא לידיעת התובעים את מלוא הידוע להם באותה עת על הבקשה כפי שהוגשה ואפשר שהיה מקום גם למסור העתק מהמסמך לידיהם נוכח סוגיית הגשת ההתנגדות.

חשוב להדגיש כי הקביעה הנ"ל נכונה ביחס להליך זה בשים לב למועד קבלת ההודעה אל מול מועד המו"מ החוזי וחתימת ההסכם עוד באותו שבוע.

בשים לב לכך שההודעה כללה את המועד להגשת ההתנגדות שברי כי בשים לב לשינוי זהות הבעלים היה מידע רלבנטי לרוכשים, בין שהיו עושים בו שימוש ובין שלא, ולסמיכות הזמנים הרי שמצאתי שבנסיבות העניין היה מקום למסור את ההודעה עצמה או את מלוא פרטיה.

ייתכן כי אילו היה מדובר בלוח זמנים אחר או בשלבים שלאחר דחיית ההתנגדות וכיו"ב – הרי שהמסקנה הייתה שונה".

** אין באמור בסקירה לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ובהתאם למצוין גם בתקנון המשרד.
** למשרד עו"ד יוסף בן דוד ניסיון רב בתחום המקרקעין, לרבות ייצוג וליווי משפטי בסכסוכי מקרקעין המתנהלים בבתי המשפט השונים.