סקירה משפטית
נדחתה תביעת יזם לאכיפת הסכם תמ"א 38
בית המשפט המחוזי בתל אביב דחה ביום 3.8.2021 תביעת יזם לאכיפת הסכם לביצוע עבודות תמ"א 38 (חיזוק) על דיירי הבניין. תביעת היזם הוגשה לבית המשפט לאחר קבלת הודעות ביטול מצד חלק מדיירי הבניין להסכם התמ"א, וזאת לאחר שהיזם לא עמד במועדים שנקבעו להוצאת היתר בניה (ת"א 24038-08-19).
במסגרת פסק הדין נקבע שבפרויקט תמ"א 38 יש חשיבות רבה למימד הזמן, וכי בעלי הדירות מבקשים לקצוב ליזם פרק זמן מוגדר לצורך ביצוע הפרויקט, תוך השבחת רכושם וחיזוק הבניין. ככל שהיזם אינו עומד במועדים שנקבעו בהסכם התמ"א, עלול הפרויקט להפוך לבלתי כדאי כלכלית לבעלי הדירות.
לאחר בחינת הסכם התמ"א ועובדות המקרה, הגיע בית המשפט למסקנה כי לא התקיים התנאי המתלה – לא הוצא היתר בניה לא יאוחר מ-18 חודשים מהגשת הבקשה להיתר בניה, וכי המועד שנקבע להוצאת היתר בניה לא הוארך כדין. משכך, הסכם התמ"א בוטל כדין על-ידי המשיבים 1-2.
הסכם התמ"א תוחם את סד הזמנים להוצאת היתר בניה
בפסק הדין נקבע כי "לאור החשיבות שבעלי הדירות ייחסו לחלוף הזמן עד למועד הוצאת היתר הבניה, נקבע בסעיף 4.1.3 להסכם התמ"א תנאי מתלה להסכם, שהועדה המקומית לתכנון ובניה תאשר את הבקשה להיתר הבניה לא יאוחר מ-18 חודשים ממועד הגשתה ע"י היזם.
בהסכם התמ"א מ-2015 בעלי הדירות לא הסכימו להארכת התקופה שהוקצבה ליזם לצורך הוצאת היתר בניה . בהסכם התמ"א בעלי הדירות לא הסכימו שהתקופה שתדרש לבדיקת קיום "דרישות הסף" של הרשות המקומית, לצורך הגשת בקשה להיתר בניה, תתווסף למניין הימים שנקבע לצורך הוצאת היתר הבניה.
למועד הוצאת היתר הבניה ייחסו הצדדים בהסכם חשיבות רבה. כך למשל, בסעיף 4.1.6.1 להסכם נקבע, שכל עוד לא יתקבל היתר הבניה רשאי היזם להודיע לבעלים על ביטול ההסכם בשל חוסר כדאיות כלכלית בהקמת הפרויקט, ובסעיף 4.1.1.2 להסכם נקבע, שהיזם יפעל לאכיפת הסכם התמ"א על בעלי הדירות הסרבנים רק לאחר מתן החלטה של הועדה המאשרת את היתר הבניה.
במבחן התוצאה, הסכם התמ"א נחתם ב-16.7.15 ועד היום, למרות שחלפו כ-6 שנים, לא הוצא היתר בניה לביצוע פרויקט התמ"א. במקרה שלפנינו לא התקיים התנאי המתלה ב- 17.3.19 –לא הוצא היתר בניה לא יאוחר מ-18 חודשים מהגשת הבקשה להיתר בניה אשר הוגשה ב-17.9.17".
תמ"א 38 – תנאי מתלה
סעיף 29 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, קובע: "היה חוזה מותנה בתנאי, והתנאי לא נתקיים תוך התקופה שנקבעה לכך… הרי אם היה זה תנאי מתלה – מתבטל החוזה…".
בע"א 1363/04 צאלים נ' דלק , פסקה כב' השופטת עדנה ארבל כי: "יכולים צדדים לקבוע כי באי התקיימות התנאי [התנאי המתלה] לא יפקע החוזה באופן אוטומטי, אלא יקנה לצדדים זכות לביטול החוזה".
בסעיף 4.2 להסכם התמ"א מ-2015 נקבע: "אם לא יתקיימו התנאים המתלים… מכל סיבה שהיא, עד המועדים הקבועים להתקיימותם כאמור, יהא רשאי כל צד להודיע לצד השני על ביטול הסכם זה, והסכם זה יתבטל במועד מסירת הודעת הביטול ע"י כל צד כאמור".
בסעיף 4.2 להסכם התמ"א נקבע, כי על אף הוראות סעיף 29 לחוק החוזים הנ"ל יש צורך למסור הודעת ביטול, וההסכם אינו מתבטל באופן אוטומטי. בעלי היחידות חתמו על הסכם התמ"א במועדים שונים, ולכן נקבע על ידי בית המשפט כי קיימים שני מסלולים:
"מסלול ראשון – ככל שהביטול נעשה כקולקטיב ע"י קבוצת בעלי היחידות, שחתמו על הסכם התמ"א – יש צורך עפ"י סעיף 4.2 להסכם התמ"א בהחלטה של הבעלים החתומים על הסכם התמ"א ברוב רגיל, ואזי לאחר מתן הודעת ביטול ומסירתה– בטל הסכם התמ"א.
מסלול שני -ככל שהביטול נעשה ע"י אחד מיחידי בעלי היחידות, שחתמו על הסכם התמ"א – אין צורך בהחלטה של רוב רגיל של כלל הבעלים שחתמו על הסכם התמ"א, ואזי הסכם התמ"א בטל אך ורק ביחס לאותו בעל יחידה. אם הביטול הנ"ל נעשה כדין – אותו בעל יחידה עובר מקטגוריה של בעלי יחידות שחתמו על הסכם התמ"א לקטגוריה של בעלי יחידות סרבנים..".
כנגד בעל דירה סרבן ניתן לנקוט בהליך לפני המפקח על המקרקעין, וזאת מצד רוב בעלי הדירות (שבבעלותם 2/3 מהיחידות בבית המשותף, ו-2/3 מהרכוש המשותף). כמובן שאם בעלי היחידות שנותרו חתומים על הסכם התמ"א הינם בעלים של פחות מ-66% מהיחידות בבניין – לא ניתן לבצע את המיזם.
עו"ד מקרקעין ותמ"א 38
למשרד עו"ד יוסף בן-דוד ניסיון רב בתחום המקרקעין ותמ"א 38, תוך ליווי וייצוג משפטי בהסכמים והליכים משפטיים.
** הסקירה המובאת לעיל אינה מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינה מתיימרת להקיף את מכלול הסוגיות המשפטיות והמנהלתיות בנושא, ובהתאם למצוין גם בתקנון המשרד.