סקירה משפטית

ביטול הסכם מחמת עושק

ביום 30.1.2022 ניתן פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב (כב' השופט י. גייפמן) לפיה בוטל הסכם מכר מקרקעין מחמת עושק (ת"א 56033-04-18 מאיר נ' דקל ואח').

באותו עניין התובע ("מאיר") היה הבעלים של 503.5 מ"ר בהרצליה, הידועים כחלק מגוש 6672 חלקה 72 ("המקרקעין"). ב-3.2.16 נחתם הסכם מכר, על פיו מכר מאיר את זכויותיו לנתבעים בתמורה ל- 480,000 ₪.

בו ביום, כשעתיים וחצי לאחר חתימת ההסכם, הוחתם מאיר על הסכם מתקן, על פיו הופחתה התמורה מ-480,000 ₪ ל-200,866 ₪ [ 100,000 ₪ שישולמו למאיר ו-100,866 ₪ ששולמו למס שבח מקרקעין בגין מס שבח שחל על מאיר כמוכר.

ביום 12.6.17 הועברו הזכויות במרשם המקרקעין ע"ש הנתבעים. ביום 6.3.18 נפגש קרוב משפחה של מאיר, עם חלק מן הנתבעים, בנוכחות מאיר, כדי להבין את מה שארע בעסקה.

ביום 13.3.18 ניתנה הודעת ביטול להסכם ע"י פרקליט מאיר, ונטען, בין היתר, שעשקו את מאיר. בהמשך, מאיר עתר בתביעה להצהיר על בטלות ההסכם. עיקר טענתו היא טענת עושק.

ביטול הסכם מחמת עושק

סעיף 18 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג -1973 קובע: "מי שהתקשר בחוזה עקב ניצול שניצל הצד השני … את … חוסר ניסיונו, ותנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מהמקובל , רשאי לבטל את החוזה".

ברע"א 617/08 מלון עדן נהריה נ' יוסף קסל, נקבע בסעיף 38 לפסק הדין (כב' השופט ח. מלצר): "הובעה בספרות העמדה שלפיה במקרים קיצוניים של חוסר הגינות בתנאי החוזה יש לפרש את המושג… "חוסר ניסיון" בצורה ליברלית ולכלול בו אף תמימות , חוסר הבנה או חוסר התמצאות".

ביטול הסכם מחמת עושק – החלטת בית המשפט המחוזי בתל אביב

בית המשפט המחוזי בתל אביב (כב' השופט י. גייפמן) קבע שהונחו לפניו ראיות למכביר, שיש להורות על ביטול עסקת המכר בעילה של עושק, ולדחות את התביעה שכנגד.

כך, נקבע, בין היתר, שבמועד עריכת העסקה ב-3.2.16 היה מאיר בגיל 78 ומקום מושבו הקבוע בארה"ב . מאיר, שהינו תושב חוץ, הגיע בגפו לישיבת המו"מ, לחתימת הסכם במשרד עורכת הדין שבחרו חלק מן הנתבעים, ולחתימת ההסכם המתקן בלובי המלון – שנערכו כולם באותו יום בחיפה, בסמוך לבית הנתבעים ולמשרד עורכת הדין. בכל 3 השלבים הנ"ל, שנערכו ב-3.2.16 בחיפה, מאיר לא היה מיוצג ע"י פרקליט מטעמו, ולא נכח עמו בן משפחתו.

ההסכם המתקן, על פיו הופחתה התמורה מ-480,000 ₪ ל-200,866 ₪ , נוסח והודפס ללא מעורבות וידיעת עורכת הדין שערכה את הסכם המכר, למרות שמשרדה היה בסמוך ללובי המלון בו נחתם ההסכם המתקן, ולמרות שההסכם המתקן נחתם כשעתיים וחצי לאחר חתימת ההסכם במשרד עורכת הדין.

שנית, עפ"י קביעת שמאי ביהמ"ש, שווי השוק של המקרקעין שנמכרו היה נכון למועד עריכת העסקה 896,230 ₪. מאיר הוחתם על הסכם מכר על פיו התמורה היתה 480,000 ₪ , ולאחר כשעתיים וחצי הוחתם מאיר על הסכם מתקן לפיו התמורה היתה 200,866 ₪. התמורה הסופית שנקבעה עמדה על 22.4% משווי השוק של המקרקעין, שנמכרו נכון למועד עריכת העסקה ב-3.2.16. לעניין זה נקבע כי תנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מהמקובל.

בנוסף, בית המשפט ציין בפסק דינו כי שמאי ביהמ"ש הדגיש, לעניין האטרקטיביות של העסקה, בסעיף 4.3 לחוות דעתו : "לאור הקרבה לשכונת המגורים נחלת עדה, ולאור הייעוד שנקבע בשנת 2010 בתמ"מ/5 [אזור עירוני בדגש מגורים] קיים פוטנציאל להפשרת הקרקע [ בהרצליה] לבניה".

שלישית, נוצל חוסר ניסיונו של מאיר המוכר שהיה תושב חוץ בגיל 78, ללא ייצוג משפטי ובגפו, כאשר במועד העסקה שררו יחסי אמון מיוחדים בינו לבין חלק מן הנתבעים (הקונים).

אשר על כן, נקבע בפסק הדין, בין היתר, על בטלות הסכם המכר מ-3.2.16 בעילת עושק תוך מתן הוראה לרשם המקרקעין בנתניה לבטל את רישום הזכויות שנרשם לפי שטר 12917/2017/2 מ-12.6.17, ולהחזיר את רישום הזכויות ע"ש מאיר ליברזון.

** אין באמור בסקירה לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ובהתאם למצוין גם בתקנון המשרד.
** למשרד עו"ד יוסף בן דוד ניסיון רב בתחום המקרקעין, לרבות ייצוג וליווי משפטי בסכסוכי מקרקעין המתנהלים בבתי המשפט השונים.